限制信贷流入投机性房地产，如何找准对象？

进入2026年，控制投机的问题不再局限于分组或关注某个细分市场以应用控制措施，而需要转向要求剖析哪些机制正在市场上制造价格上涨的漩涡。

在2024年和2025年期间，管理已从基于贷款余额规模的方法转向控制具体交易机制，如收紧分地销售活动和限制为未满足法律条件的项目支付定金提供贷款。

越南许多大城市的租金收益率低于东南亚其他地区

除了信贷调控外，2026年的管理方向还强调税收政策作为重要工具的作用，旨在通过持有成本和交易成本来调整投机动机。

在2026年1月13日关于住房政策和房地产市场的会议上，总理要求财政部深入研究税收解决方案，以限制投机和推高价格现象，同时引导资金回归生产经营活动和经济的实际需求。

然而，税收或信贷只有在与识别问题项目组的指标相结合时才能发挥效果，因为投机活动并非固定于某一类房地产，而是隐藏在价格结构和投资者承诺的现金流结构中。

从这个角度看，租金收益率可以用作评估民众对房地产项目实际需求的指标。

当收益率大幅下降至1-2%区间时，租金现金流在购买决策中几乎不再具有经济作用，而资产拥有的动机主要基于对未来价格上涨的预期。

租金收益率通过年租金与房地产购买价格的比例来确定，因此可以视为评估房地产价格是否由实际使用需求支撑的指标。

近期汇总数据显示，河内和胡志明市的租金收益率普遍在2-5%之间。特别是岘港地区的收益率较高，在3-6%之间。

然而，这一水平仍显著低于东南亚一些大都市。

高收益率通常出现在购买价格尚未被推高至远高于收入水平，同时租赁需求足够强劲以维持租金水平和填充率时。

工业城市公寓供应短缺的状况，以及与劳动力相关的租赁需求，解释了为什么租金现金流可以在长期内起到锚定资产价值的作用。

许多发达市场维持约5-6%的收益率。在越南，具有明确实际需求的产品通常围绕3-4%。当收益率大幅下降至1-2%区间时，租金现金流在购买决策中几乎不再具有经济意义，主要动力转向价格上涨预期。

将租金收益率纳入评估以精准收紧

由于租金受租户收入限制，而售价可能被预期推高，租金收益率在市场繁荣阶段通常会大幅收窄。这产生了一个悖论：越多人谈论房地产利润，来自年度现金流的利润就越低。

因此，分析租金收益率不仅限于分析盈利水平，更重要的是评估资产价格与实际租赁能力之间的脱节程度，这是投机风险的核心。

投机性项目的核心迹象体现在偿债来源和资本回收能力主要依赖于资产价格上涨和短期交易。

当租金现金流或实际使用需求不足以支撑房地产价值时，价格将与市场心理波动紧密相连。

在这种情况下，只要信贷政策变化或买家预期减弱，流动性可能迅速收缩，并对资产所有者和贷款机构同时产生压力。

如果2026年的管理目标是引导信贷进入实际居住需求并限制投机，关键在于将政策目标转化为统一的评估流程，在银行、地方政府和房地产细分市场之间协调应用。

有效调控不应依赖于按类别限制，而应关注容易产生和放大投机的机制，如短期交易、定金贷款和高风险项目分类。

那些资本回收能力主要依赖于价格上涨预期的项目需要承受更严格的贷款条件，以限制财务杠杆的使用。

风险评估中一个常见的限制是对所有资产类型应用相同的租金收益率阈值，而每个细分市场具有不同的风险结构。

按细分市场的方法将更为合适：产生现金流的租赁房地产、依赖价格上涨预期的地块和联排别墅，以及度假房地产和低级别城市地块具有更高潜在风险。因此，租金收益率指标需要根据资产组别灵活调整。

在2026年的管理中，税收和信贷有望协同作用，直接影响持有和交易成本，从而减少投机动机。为了使这些工具发挥效果，需要一个足够清晰的指标来识别风险积累的地方。

租金收益率满足这一要求，因为它直接反映了房价与支付能力的脱节程度。当这一指标在某个区域大幅下降时，是收紧信贷标准和调整税收政策的早期信号，逐步引导资金回归实体经济。

（编译：Jon 越南网；审校：Woo；来源：越南中文社）