中等收入人群如何购买住房？

《青年报》介绍了民众、专家和企业支持政府制定政策以发展此类住房的意见。

* 阮氏东博士（胡志明市经济与法律大学经济学院经济学讲师）：

需要长期、利率稳定的信贷方案

中等收入群体目前处于政策空白：他们既不符合享受社会住房优惠的条件，也没有足够的资金购买商业住房。
对于居住在大城市、月收入约3500万越南盾的单身人士来说，每月拿出30-40%的收入偿还购房贷款，持续超过10年，是一项巨大的财务负担。

国家需要设计一个20-25年的长期信贷方案，在中短期（前3-5年）保持利率稳定，才能让购房者安心。

政府可以研究德国或新加坡的住房储蓄模式。有购房需求的人在银行开设专门的储蓄账户，并积累约3-5年。之后，他们可以获得高于存款金额的贷款额度，并享受低于市场利率的优惠。这种方式有助于减轻购房者的压力，并降低银行的风险。

国家还可以考虑让购房者（中等收入人群）在计算个人所得税时享受贷款利息的减免。这有助于降低贷款的实际成本，提高每月的还款能力，而无需直接补贴利率。

* 吴光福先生（富东集团总经理）：

法律手续办理时间必须快速、简洁

要使一个房地产产品在市场上“存活”，必须满足四个条件：合适的土地储备、快速的法律手续办理时间、实际执行能力和将产品推向正确客户的商业能力。

在我看来，企业最难主动控制的是投资建设手续的处理时间。国家需要审查规定，以缩短住房投资建设手续的处理时间，帮助企业减轻资金压力，从而降低住房成本。

各地应关注创建大规模净土地储备。如果国家主动进行土地清理，然后拍卖住房建设用地储备，项目将更快、更有效地推进。

当企业坚持产品开发纪律，国家改善法律环境和信贷支持机制时，很快就会有更多价格合理的住房项目。

* 阮国协先生（越南承包商协会主席）：

利润水平对投资者缺乏吸引力

政府主张增加适合中等收入人群购买力的商业住房供应是及时的。

但关于这一主张的决议草案并未明确说明适合价格的商业住房价格是多少？实际上，月收入超过2000万越南盾的人购买社会住房已经很困难，更不用说商业住房了。

同样根据草案，此类项目投资者的利润上限控制在15%（与社会住房类似）并不合适，因为社会住房项目免收土地使用费，而商业住房则不然。

这样将无法鼓励企业投资建设此类细分市场的住房。需要在土地价格、土地使用费或项目手续减免方面提供优惠，以吸引投资者。

* 范德全先生（EZ房地产投资与发展股份公司总经理）：

需要土地使用费优惠

根据草案，发展此类住房的优惠与发展社会住房的优惠相似，如：不通过拍卖、招标选择投资者，支持项目手续。但最关键的一点尚未明确：项目投资者需要缴纳多少土地使用费，是否享受优惠？

为了发展适合价格的商业住房，需要制定土地使用费优惠和放宽项目投资者利润边界的政策。

目前住房项目的土地成本非常高，在河内，一些商业住房项目的土地成本高达项目总建设成本的50%。如果社会住房享受5%的增值税，那么商业住房也需要在增值税方面提供优惠以吸引投资者。

宋氏幸女士（建设部住房与房地产市场管理局局长）：

投资者享受多项优惠

建设部正在就试点发展适合价格的商业住房机制征求地方意见。省级人民委员会根据需求安排适合价格的商业住房发展用地储备。项目投资者将获得土地，无需通过拍卖、招标，无需安排社会住房用地，并可享受最高15%总投资额的定额利润。

此外，项目投资者可根据法律规定筹集资金。在尚未获得土地划拨、租赁决定之前，项目投资者可以接受出资、合作投资、合作经营、合资、联营以及借款。

* 妙云女士（胡志明市平政县）：

还不敢考虑购房

我和丈夫有一个3岁的孩子，工作稳定，总收入接近每月4000万越南盾。每月，房租花费800万越南盾，孩子上幼儿园约500万越南盾。家庭餐饮和生活费用为三人花费1200万越南盾。孩子的奶粉约400万越南盾，我们夫妻俩上班还需要花费汽油费和社交费。我们夫妻俩非常节省，每月才能存下约500万越南盾。

如果购买价格约30亿越南盾的住房，我们夫妻俩首先需要支付约9亿越南盾的首付。剩下的超过20亿越南盾向银行贷款，需要在20年内偿还，平均每年偿还超过10亿越南盾，即每月偿还1000万越南盾本金，尚未计算贷款利息。

9亿越南盾的首付对我们夫妻俩来说非常困难。接下来是本金和利息（可能高达每月1500万越南盾）也远超过每月储蓄金额。

在收到住房后，无需每月支付800万越南盾的房租，储蓄金额达到1300万越南盾，再努力一点也能应付每月1500万越南盾的银行还款。但又担心意外支出。在20年的还款期内，我们的收入可能会增加，但孩子长大也需要更多教育费用，更不用说可能再生孩子……

有太多事情让我们还不敢考虑在目前房价如此之高的情况下购买属于自己的房子。如果房价不降至与收入更合理的水平，我们家将接受长期租房。

* 阮文重先生（38岁，居住于胡志明市协富区）：

延长开始还款的时间

我们夫妻俩的总收入约为每月4000万越南盾。扣除家庭开支后，我们剩下约1500万越南盾。我只敢考虑每月还款1000-1500万越南盾的住房。以目前约9%/年的购房贷款利率，我们家只能贷款约10亿越南盾。而目前市场上普遍房价在20-30亿越南盾/套。收入与房价之间的差距过大，使得安居梦想变得非常遥远，尽管我们有稳定的工作和节约意识。

我希望国家和职能部门考虑一些解决方案。首先需要提供长期低利率且稳定的贷款。然后延长开始还款的时间（签订贷款合同后2-3年），以便我们在“购房财务竞赛”后有时间为购房安排。住房供应必须更加丰富，国家需要制定政策限制投机，以防止房价被推高。

（编译：Eric 越南网；审校：Fang；来源：越南中文社）