专家谈房地产周期与投资策略

越南房地产市场近期交易放缓、库存上升，房贷利率仍处高位。据越南房地产协会（HoREA）统计，全国前9个月录得331,876笔成功交易，其中第三季度较第二季度下降8%。建设部报告显示，在已上报的34个地方中有27个存在库存，第三季度约51,950套住房和地块待售，包括15,319套公寓、17,089套独栋住宅和19,542块宅基地；与上一季度相比，宅基地库存增加75.3%，公寓增加19.5%，独栋住宅增加11.6%。

在CafeF财经举办的一场以房地产周期与投资策略为主题的座谈中，AFA集团主席、越南金融顾问社区（VWA）创始主席潘黎成龙（Phan Lê Thành Long）表示，回顾市场历史，民众往往在市场过热、价格高企、情绪亢奋时买房最多，害怕错过机会推动交易；相反，当市场进入更有利于买家的“买方市场”时，人们反而不愿出手。他称，当前投资或购房决策已不像过去那样简单，“只要买房地产就能赢”的时代已经过去。

潘黎成龙提到，许多人尤其是购买缺乏使用价值宅基地的投资者，从2020至2021年至今仍被套牢，甚至去年还有人被建议买入宅基地，至今无法脱手。他认为，不少购房者尚未具备足够知识和准备，而房地产是难度大、潜在风险多的市场。

REFI首席执行官、VWA专家苏英雄（Tô Anh Hùng）表示，过去约20年市场经历多个周期，以往一个周期通常持续7至8年，但2022年至2026年的情况显示，在各类事件和影响因素变化下，一个周期可能在约3至4年内结束。他认为，这更说明投资者需要理解市场周期并准备相应策略，而不是假定房地产会一直涨价。

苏英雄指出，当前产品供应量大而利率高，使每次购房决策的成本更高，投资者须更谨慎，并具备基于合适方法的估值能力。他介绍，越南长期流行的估值方法包括比较法，即把待估房产与区域内类似产品对照，这种方法较易应用但存在局限，银行通常也需在3至6个月后重新估值；另一种重要方法是现金流折现，其中长期租金涨幅受基础设施影响较大。他强调，基础设施改善带动人口流入、进而推高长期租金只是预期中的可能性，并非必然发生。

在融资方面，苏英雄称，有投资者反映去年以6.5%的固定利率借款一年，如今转为浮动利率后，部分银行包括大型银行的优惠利率已升至约10%，利差带来明显压力，令不少首次购房者甚至害怕使用财务杠杆。他认为，杠杆如同厨师用刀，关键在于如何使用，需要具备知识以优化杠杆。潘黎成龙则强调，无论使用贷款还是自有资金都须确保财务安全，首先要计算利息成本；若为浮动利率，应预估利率可能上升的幅度，例如初始固定为6%后升至17%至18%时如何应对。他称，并非人人有能力在一年内支付接近本金五分之一的利息，因此还需确定合适的借款比例，即最优资本结构，而这一问题没有适用于所有人的统一答案，需视每个家庭的具体情况和风险承受能力而定。