越南多位房地产与金融领域人士近日分析房价成本构成时指出，土地成本在售价中占比很大，叠加材料、人工、贷款利息和行政手续等费用，是房价难以回落的主要原因。这一判断出现在市场供应收紧、购房者承受能力受到关注的背景下。

原越南财政部价格市场研究院院长吴智龙（Ngô Trí Long）副教授分析，房地产售价包含土地、征地拆迁、贷款资金、法律手续、基础设施、税费、销售费用以及企业投资所需的最低利润等多项成本。其中土地成本通常占比很大，在城市和基础设施发达地区尤为明显。他表示，土地成本上升后，企业只有三个选择：提高售价、压缩利润或停止开发项目；若售价不足以覆盖成本和风险，新增供应就会被推迟或收窄，这是房价难降的原因之一。

吴智龙还指出，房地产价格同时受供需、购买力、收入、信贷、利率、规划、项目质量和实际使用需求影响。他称，远离居民区、缺乏基础设施、不产生现金流、仅因规划传闻而购入的地块仍可能大幅贬值；法律手续不完整、质量低或超出购房者支付能力的项目，也不会仅因土地价格表上调而保值。他认为，法律透明、基础设施完善、靠近就业和服务的房产更能保值，依赖投机预期或高财务杠杆的产品将承受出清压力。

EZ房地产投资与发展股份公司总经理范德钻（Phạm Đức Toản）表示，当前开发项目的主要困难之一是手续繁多，多数项目需两轮征求厅局和地方意见；征地拆迁阶段又出现土地定价、项目内公共土地以及向居民追加征地费用等障碍。他称，多地住房和城区项目审批复杂，导致项目搁置多年、产品无法入市，造成供应稀缺和供需错配，进而推高房价并使其难以下降。

越南投资与发展银行（BIDV）首席经济学家、博士 Cấn Văn Lực 也认为，成本负担是房价难降的直接原因。他指出，土地和征地拆迁费用占比越来越大，尤其是新土地价格表接近市场价后，财务义务骤增；建材价格、人工成本和银行贷款利息同时攀升，共同推高项目开发总成本，这些支出最终都计入售价。

世邦魏理仕（Savills）胡志明市研究与咨询副总监高氏清香（Cao Thị Thanh Hương）表示，售价与自住购房者支付能力之间的差距处于高位。需求并未消失，但借贷成本高使购房者更谨慎，尤其是许多新产品价格超出使用杠杆客户的财务能力。她援引 Savills 数据称，2026 年第二季度胡志明市 80% 的一手公寓价格已超过每平方米 1 亿越南盾，而全市场吸纳率降至约 32%，并继续承压。

高氏清香称，开发商目前优先维持挂牌价，通过利率支持、固定利率贷款方案、本金宽限、快速付款折扣和延长付款进度等财务政策帮助购房者，以减轻现金流压力而不直接影响项目价格水平。她预计未来 6 至 12 个月整体价格难大幅下降，但项目间分化可能更明显：位置、法律和开发商信誉较好的项目有望稳价，竞争力弱或依赖杠杆的产品将面临调整压力，调整更可能按项目局部出现，并主要通过销售政策而非下调挂牌价实现。

在政策层面，越南政府总理黎明兴（Lê Minh Hưng）在 10 月 18 日下午国会第十六届第二次会议分组讨论经济社会情况时表示，政府正按中央和国会要求大力降低经济投入成本，包括土地和房地产价格，并推动社会住房和租赁住房发展，使房价尤其是公寓价格趋于下行。他称，国会通过《土地法》（修订案）后，国家将有力调节土地价格、由国家决定土地价格，土地和房地产价格必将下降。