越南多位房地产与金融领域专家近日分析房价成本构成时指出，土地成本、征地拆迁费用、融资成本与行政审批环节叠加，是房价难以下降的直接原因。原财政部价格市场研究院院长吴智龙（Ngô Trí Long）副教授表示，房地产售价包含土地、征地拆迁、贷款资金、法律手续、基础设施、税费、销售费用以及企业投资所需的最低利润等多项成本，其中土地成本在城市和基础设施发达地区占比尤其大。

吴智龙说，当地价上涨时，企业只有三种选择：提高售价、压缩利润或停止开发项目；如果售价不足以覆盖成本和风险，新增供应就会被推迟或收缩，这正是房价难以回落的原因。他同时指出，房价还受供需、购买力、收入、信贷、利率、规划、项目质量和实际使用需求影响，远离居民区、缺乏基础设施、只因规划传闻而购入的地块仍可能大幅贬值。

EZ房地产投资与发展股份公司总经理范德钻（Phạm Đức Toản）表示，当前开发项目的主要困难之一是手续繁多，多数项目需经厅局和地方两轮征求意见；征地拆迁阶段又出现土地定价、项目内公共土地等障碍，并需向居民追加征地补偿费用。他认为，多地住宅和城区项目审批复杂，导致项目搁置多年、产品无法入市，造成供应稀缺和供需错配，进而推高房价。

金融专家艮文力（Cấn Văn Lực）博士也认为，成本负担是房价难降的直接原因。他指出，土地和征地拆迁费用占比日益增大，尤其是新土地价格表接近市场价后，财务义务骤增；建材价格、人工成本和银行贷款利息同时攀升，共同推高项目开发总成本，这些支出最终都转嫁到售价上。

世邦魏理仕（Savills）胡志明市研究与咨询副总监高氏清香（Cao Thị Thanh Hương）表示，售价与自住买家支付能力之间的差距处于高位。她引述Savills数据称，2026年第二季度胡志明市80%的一手公寓价格已超过每平方米1亿越盾，而全市场吸纳率降至约32%，并继续承压。她表示，开发商目前倾向于维持挂牌价，通过利率支持、固定利率贷款、本金宽限期、快速付款折扣和延长付款进度等财务政策帮助买家，而非直接降价。

高氏清香预计，未来6至12个月整体价格水平难以大幅下降，因为开发商自身也承担较大的资金成本，但项目之间的分化可能更明显：位置、法律和开发商信誉较好的项目有望保持稳定，竞争力弱或依赖杠杆的产品则面临调整压力，调整更可能以局部销售政策的形式出现。另据该报道，越南总理黎明兴（Lê Minh Hưng）在10月18日下午国会小组讨论中表示，政府正按中央和国会要求降低经济投入成本，包括土地和房地产价格，并推动社会住房和租赁住房发展；待国会通过修订后的《土地法》，国家将决定和调控土地价格。