专家谈越南房价成本构成

越南房地产市场的房价构成再度引发讨论。原财政部价格市场研究院院长、副教授吴智龙（Ngô Trí Long）分析称，房地产售价包含多项成本：土地成本、征地拆迁补偿、贷款资金、法律手续、基础设施、税费、销售费用，以及企业愿意投资所需的最低利润。其中土地成本通常占比很大，在基础设施发达的城区尤为明显。

吴智龙指出，当土地成本上升时，企业只有三种选择：提高售价、压缩利润或停止开发项目。如果售价不足以覆盖成本和风险，新增供应就会被推迟或收窄，这也是房价难以回落的原因之一。他还表示，房价同时受供需、购买力、收入、信贷、利率、规划、项目质量和实际使用需求影响；法律手续不完整、质量低或超出买家支付能力的项目，不会仅因土地价格表上调而保值。

EZ房地产投资与发展股份公司总经理范德钻（Phạm Đức Toản）表示，当前开发项目的主要困难之一是手续繁多，多数项目需经厅局和地方两轮意见征询；征地拆迁阶段又出现土地定价、项目内公共土地以及向居民追加征地费用等障碍。他认为，多地住宅和城区项目审批复杂，导致项目搁置多年、产品无法入市，造成供应紧缺和供需错配，推高房价并使房价难以回落。

TS Cấn Văn Lực也认为成本负担是房价难降的直接原因。他指出，土地和征地拆迁费用占比越来越大，尤其是新土地价格表接近市场价后，企业的财务义务大幅增加；建筑材料价格、人工成本和银行贷款利息同时上涨，叠加推高项目开发总成本，这些支出最终都计入售价。

Savills胡志明市研究与咨询部副总监高氏清香（Cao Thị Thanh Hương）表示，售价与自住买家支付能力之间的差距处于高位。需求并未消失，但借贷成本高使买家更为谨慎，尤其是依赖杠杆的客户。Savills数据显示，2026年第二季度胡志明市80%的一手公寓价格已超过每平方米1亿越盾，全市场吸纳率降至约32%，并继续承压。

在房价难降的背景下，开发商多选择维持挂牌价，通过金融政策支持买家，包括利率支持、固定利率贷款方案、本金宽限、快速付款折扣和延长付款进度。高氏清香预计，未来6至12个月整体价格难大幅下降，但项目间分化可能更明显；若有调整，更可能按项目局部进行，并主要通过销售政策而非下调挂牌价实现。

越南政府层面也在讨论降低房地产成本。10月18日下午，越南国会第十六届第二次会议分组讨论经济社会形势时，政府总理黎明兴（Lê Minh Hưng）表示，政府正落实中央和国会要求，坚决降低包括土地和房地产价格在内的经济投入成本，并推动社会住房和租赁住房发展，使房价尤其是公寓价格趋于下降。他还称，国会通过《土地法》修订草案后，国家将有力调节土地价格，土地和房地产价格定会下降。