越南房地产市场正面临交易停滞、库存增加和贷款利率高企的多重压力。越南房地产协会（HoREA）统计显示，今年前9个月全国成功交易331,876笔，但第三季度较第二季度下降8%。建设部报告指出，27个地方第三季度待售库存约51,950套/块，其中公寓15,319套、独栋住宅17,089套、土地19,542块；土地库存环比增长75.3%，公寓增长19.5%，独栋住宅增长11.6%。

贷款利率进一步加重购房负担。普通商业贷款的年利率普遍在12%至14%，浮动利率甚至可达15%至16%。AFA集团主席、越南金融顾问社区（VWA）创始主席潘黎成龙（Phan Lê Thành Long）在“经济、金融与房地产投资：为新周期准备什么？”访谈中表示，民众常在市场过热、价格高企时因害怕错过而集中购房，而在买方市场（buyer market）条件更有利时反而观望。但他强调，“买房地产就赢”的时代已经过去，许多人2020至2021年买入缺乏使用价值的土地至今仍被套牢。

REFI首席执行官、VWA专家苏英雄（Tô Anh Hùng）指出，过去20年市场经历多个周期，以往周期通常持续7至8年，但2022年至2026年的周期可能在仅3至4年后结束，因冲击因素发生变化。他认为，当前供应量大而利率高，每次购房决策成本更高，投资者需更谨慎并具备适当估值能力。越南长期流行的估值方法是比较法，银行也常用，但该方法有局限，银行通常每3至6个月重新估值。另一种重要方法是现金流折现，其中长期租金涨幅是关键因素，很大程度上取决于基础设施。

苏英雄表示，位于基础设施发展潜力大、建设速度快的地区的房产可能吸引更多居民，租金长期有望上涨，但这只是预期可能性，并非必然。他建议投资者更多使用定量方法而非凭感觉估值。关于杠杆，他比喻如同厨师用刀，关键在于如何使用，需装备知识以优化财务杠杆。潘黎成龙则强调无论使用贷款还是自有资金都要确保财务安全，需计算利息成本，若浮动利率从初始固定的6%升至17%至18%，借款人须应对近本金五分之一的年利息压力，并非人人能承受。确定合适的贷款比例是资本结构优化问题，没有统一答案，需视每个家庭情况和风险承受力而定。