越南房地產市場正面臨交易停滯、庫存增加和貸款利率高企的多重壓力。越南房地產協會（HoREA）統計顯示，今年前9個月全國成功交易331,876筆，但第三季度較第二季度下降8%。建設部報告指出，27個地方第三季度待售庫存約51,950套/塊，其中公寓15,319套、獨棟住宅17,089套、土地19,542塊；土地庫存環比增長75.3%，公寓增長19.5%，獨棟住宅增長11.6%。

貸款利率進一步加重購房負擔。普通商業貸款的年利率普遍在12%至14%，浮動利率甚至可達15%至16%。AFA集團主席、越南金融顧問社區（VWA）創始主席潘黎成龍（Phan Lê Thành Long）在“經濟、金融與房地產投資：為新週期準備什麼？”訪談中表示，民眾常在市場過熱、價格高企時因害怕錯過而集中購房，而在買方市場（buyer market）條件更有利時反而觀望。但他強調，“買房地產就贏”的時代已經過去，許多人2020至2021年買入缺乏使用價值的土地至今仍被套牢。

REFI首席執行官、VWA專家蘇英雄（Tô Anh Hùng）指出，過去20年市場經歷多個週期，以往週期通常持續7至8年，但2022年至2026年的週期可能在僅3至4年後結束，因衝擊因素髮生變化。他認為，當前供應量大而利率高，每次購房決策成本更高，投資者需更謹慎並具備適當估值能力。越南長期流行的估值方法是比較法，銀行也常用，但該方法有侷限，銀行通常每3至6個月重新估值。另一種重要方法是現金流折現，其中長期租金漲幅是關鍵因素，很大程度上取決於基礎設施。

蘇英雄表示，位於基礎設施發展潛力大、建設速度快的地區的房產可能吸引更多居民，租金長期有望上漲，但這只是預期可能性，並非必然。他建議投資者更多使用定量方法而非憑感覺估值。關於槓桿，他比喻如同廚師用刀，關鍵在於如何使用，需裝備知識以優化財務槓桿。潘黎成龍則強調無論使用貸款還是自有資金都要確保財務安全，需計算利息成本，若浮動利率從初始固定的6%升至17%至18%，借款人須應對近本金五分之一的年利息壓力，並非人人能承受。確定合適的貸款比例是資本結構優化問題，沒有統一答案，需視每個家庭情況和風險承受力而定。