这种方法保持了必要的稳定性，同时部分反映了实际动态。但如果只停留在调整技术上，不足的问题仍然存在：土地使用费正成为巨大负担，既束缚了企业，也给民众带来困难。
法律规定土地价格表必须“接近市场价格”。原则上，这是正确的方针，因为此表不仅用于计算改变用途时的土地使用费，还作为国家收回土地时的补偿依据。
在补偿情况下，接近市场的价格将确保民众能够稳定新居所，甚至比原处生活得更好。
但当应用于民众改变使用目的（例如从农业用地转为住宅用地）时的财务义务时，就会出现不足。国家目前根据土地价格表收取100%的差额，不区分是否在限额内。
这使得民众似乎必须在他们已经拥有使用权的土地上“第二次购买土地”。
对企业而言，土地成本飙升导致房价、租金和生产成本增加。实际上，许多项目停滞或部分涨价也归因于这一政策。
许多国会议员也曾担忧：民众在被收回土地时总是希望获得高额补偿，而在改变用途时则希望支付较低费用。
然而，需要清楚本质：补偿是国家剥夺民众的土地使用权，而改变用途是民众根据正当需求发展该权利。
因此，不能对两种完全不同情况应用相同公式。不仅民众，企业也遇到不少障碍。
政策要求房地产项目必须拥有100%住宅用地才能实施，而国家根据规划收回土地创建清洁土地储备却跟不上。
企业被迫在与民众协商的机制中周旋，但遇到法律障碍。结果是土地储备稀缺，项目进展缓慢，房地产价格始终居高不下。
要解决土地价格表问题，关键是改变方法。国家应确定改变用途时的土地使用费仅是从增值中收取的收益，而不是收取全部差额。
可以按适当百分比计算——既确保预算，又与土地使用者分享利益。另一方向是加强累进土地使用税工具，而不是在改变用途时一次性收取全部费用。
土地政策始终是调节国家、民众和企业关系的阀门。如果阀门过紧，资源流动将堵塞。
反之，如果过松，国家预算将流失，不平等易发生。因此，土地价格表问题不能通过技术补丁解决，而需要突破性思维，平衡利益。
当国会此次讨论修法时，民众和企业期望土地使用费不再是负担，土地价格表真正成为透明管理工具，而土地收入成为预算的可持续支柱。
（编译：李程 越南中文社；审校：Woo；来源：Tuoitre）
