2025年初，我外孙拿了我大女儿两块地的房产证去银行贷款，供他儿子做生意。
现在我外孙生意亏本，无力偿还贷款。我得知之前我送给女儿和儿子的两块地，正面临被银行处理、查封或拍卖以收债的风险。
我非常担心，因为这些财产是我给孩子们的，但现在却与外孙的贷款有关。
律师您好，请问在这种情况下，这两块地的使用权是否会被银行查封或拍卖来收回外孙的债务？我或我的孩子们现在需要做些什么来保护对这两块地的合法权益？
恳请律师根据我家的实际卷宗、证件进行考虑并具体指导。谢谢律师！
律师黎清维（胡志明市律师团）回应：
根据您提供的信息，要确定这两块土地的使用权是否有被银行作为担保物处理以收回外孙债务的风险，首先必须确定这两块土地的使用权是否被用作外孙贷款的担保物？如果有，该担保交易是否合法成立？
根据2015年《民法典》第317条，财产抵押是抵押人用自己的财产来担保履行义务，并且不将财产交给抵押权人。
对于土地使用权，土地使用人只有在满足2024年《土地法》第45条规定的条件时才能行使抵押权；土地使用权抵押合同必须按照2024年《土地法》第27条第3款a项进行公证、认证，并按照《民法典》第298条规定登记担保交易。
实际上，根据您提供的信息，这两块地已经拥有‘红皮书’——即已获得土地使用权证书——并已被用于‘办理银行贷款手续’。
因此，这两块土地的使用权很可能已按照法律规定被用作贷款的担保。因为目前银行的信贷业务非常严格。
因此，为了放贷，银行必须进行多个检查步骤，包括：审查贷款条件、审查档案、担保物等，按照各家银行的内部流程以及法律规定。
因此，您需要重新检查与外孙贷款相关的所有档案，特别是信贷合同、抵押合同和担保措施登记档案，以确定这两块土地的使用权是否真的被用作外孙贷款的担保物。
如果这两块土地的使用权没有被用作外孙贷款的担保物，那么银行将没有依据处理上述两块土地的使用权来收回外孙的债务。
反之，如果这两块土地的使用权已被用于担保贷款，担保交易已合法设立、主体正确、形式正确，并满足法律关于担保登记的条件。
此时，如果外孙违反还款义务，银行有权按照2015年《民法典》第299条的规定处理担保物，即上述两块土地的使用权。因此，这两块土地使用权可能被银行处理，以在担保义务范围内收回债务。
因此，在这种情况下，家属需要紧急收集、审查、检查与外孙贷款相关的所有档案，以确定这两块土地的使用权是否依法被用作担保物。
如果这两块土地使用权已被用作贷款担保，家属需要主动联系、与银行、法院（若案件正在法院解决）及其他相关主管机构配合，以协商、寻找合适的处理方案。
例如重组还款期限、协商还款方案、考虑免除或减免部分或全部利息，或其他旨在降低财产被处理风险的解决方案。
（编译：张悦；审校：Suki；来源：越南中文社yuenan.com）
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