2025年初，我外孫拿了我大女兒兩塊地的房產證去銀行貸款，供他兒子做生意。
現在我外孫生意虧本，無力償還貸款。我得知之前我送給女兒和兒子的兩塊地，正面臨被銀行處理、查封或拍賣以收債的風險。
我非常擔心，因為這些財產是我給孩子們的，但現在卻與外孫的貸款有關。
律師您好，請問在這種情況下，這兩塊地的使用權是否會被銀行查封或拍賣來收回外孫的債務？我或我的孩子們現在需要做些什麼來保護對這兩塊地的合法權益？
懇請律師根據我家的實際卷宗、證件進行考慮並具體指導。謝謝律師！
律師黎清維（胡志明市律師團）回應：
根據您提供的信息，要確定這兩塊土地的使用權是否有被銀行作為擔保物處理以收回外孫債務的風險，首先必須確定這兩塊土地的使用權是否被用作外孫貸款的擔保物？如果有，該擔保交易是否合法成立？
根據2015年《民法典》第317條，財產抵押是抵押人用自己的財產來擔保履行義務，並且不將財產交給抵押權人。
對於土地使用權，土地使用人只有在滿足2024年《土地法》第45條規定的條件時才能行使抵押權；土地使用權抵押合同必須按照2024年《土地法》第27條第3款a項進行公證、認證，並按照《民法典》第298條規定登記擔保交易。
實際上，根據您提供的信息，這兩塊地已經擁有‘紅皮書’——即已獲得土地使用權證書——並已被用於‘辦理銀行貸款手續’。
因此，這兩塊土地的使用權很可能已按照法律規定被用作貸款的擔保。因為目前銀行的信貸業務非常嚴格。
因此，為了放貸，銀行必須進行多個檢查步驟，包括：審查貸款條件、審查檔案、擔保物等，按照各家銀行的內部流程以及法律規定。
因此，您需要重新檢查與外孫貸款相關的所有檔案，特別是信貸合同、抵押合同和擔保措施登記檔案，以確定這兩塊土地的使用權是否真的被用作外孫貸款的擔保物。
如果這兩塊土地的使用權沒有被用作外孫貸款的擔保物，那麼銀行將沒有依據處理上述兩塊土地的使用權來收回外孫的債務。
反之，如果這兩塊土地的使用權已被用於擔保貸款，擔保交易已合法設立、主體正確、形式正確，並滿足法律關於擔保登記的條件。
此時，如果外孫違反還款義務，銀行有權按照2015年《民法典》第299條的規定處理擔保物，即上述兩塊土地的使用權。因此，這兩塊土地使用權可能被銀行處理，以在擔保義務範圍內收回債務。
因此，在這種情況下，家屬需要緊急收集、審查、檢查與外孫貸款相關的所有檔案，以確定這兩塊土地的使用權是否依法被用作擔保物。
如果這兩塊土地使用權已被用作貸款擔保，家屬需要主動聯繫、與銀行、法院（若案件正在法院解決）及其他相關主管機構配合，以協商、尋找合適的處理方案。
例如重組還款期限、協商還款方案、考慮免除或減免部分或全部利息，或其他旨在降低財產被處理風險的解決方案。
越南中文社
