胡志明市：安置房可转为社会住房

胡志明市正面临一道难题：既要大幅增加社会住房供应，又要解决服务于城市整治、基础设施与城市发展项目的大量安置需求。

与此同时，现实情况显示，一些安置房基金已经投入建设，却未能用完，甚至空置，而需要拆迁的居民却仍在等待安排住处。

《城市发展法》带来的新机制开辟了另一种思路：不再把社会住房、安置房、商业住房看作彼此独立的“抽屉”，胡志明市可以主动调配、转换，以服务于城市住房的总体需求。

不让安置房空等，而居民却无房可住

据胡志明市建设厅，该市正力争到2030年完成建设近20万套社会住房的目标。同时，胡志明市也在核算安置房基金，以完成沿河、沿渠4万套住房的拆迁指标。此外，还有发展5万套租赁住房的指标。这对该市是巨大挑战。

该市正在采取多项措施，确保按所交付的指标发展住房供应。

此外，在城市大力推进一系列战略性、重点基础设施项目的背景下，安置房需求变得更加迫切。

住房要求给城市提出了从民间资源和公共投资筹集住房投资的课题。该市已推出土地基金支持、贷款支持、为项目加快办理手续开辟“绿色通道”机制等解决方案。

在上述解决方案中，有一项建议是：将部分不再有需求、不合适或安置效率不高的、属于公共资产且以安置为目标的住房项目或住房基金（约8000套）的功能，从安置住房转换为社会住房。该市也在考虑把一些公务住房项目转为社会住房。

这一做法值得关注，因为与其再花多年建立新的住房基金，城市可以直接利用已经投入的资源。

《城市发展法》的新机制还更进一步，允许市人民委员会在商业住房、社会住房、安置住房等类型之间灵活转换，以灵活使用、满足居民实际需求；对属于城市管理范围内的公共资产住房进行使用功能转换，以满足管理和使用要求。

该市的实际情况是，有些已建成的住房基金不再适合用于安置，而地方又缺少社会住房，转换将有助于公共资产不被“冻结”。

反之，如果某一社会住房基金能在适当情况下用于安置，城市将多一份资源来解决征地拆迁问题。

这也是现实中曾提出的问题：有安置房基金，但居民仍须等待，因为并非所有住房基金都适合每个项目、每个地区和每种补偿方案。

从“空置房”到城市资源

在接受《青年报》采访时，国会代表范文和认为，住房需求巨大而土地资源日益受限的背景下，灵活转换住房类型是必要方向。

据范文和，如果某个安置房小区由国家资源建成，却不再有按原定用途使用的需求，就需要有机制进行转换、有效开发，避免房屋日益破旧而城市还得另找土地、另做新项目。

这位代表认为，重要的是转换必须置于城市总体规划和住房政策之中，确保对象准确、公开透明，不让人利用政策把用于民生的住房基金转为纯商业目的。

房地产法律专家阮文胜也认为，如果胡志明市想有效利用现有住房资源，这是需要解开的症结之一。

据阮文胜，胡志明市房地产市场存在一个悖论：住房需求很大，但在某些时候仍有项目、安置房基金或此前建成的住房使用率偏低。原因可能来自位置、设计、价格、配置时机，或实际需求已发生变化。

与此同时，过去住房类型之间的用途转换并非总是顺利，因为每种类型都对应不同的政策、资源和法律条件。

“新机制的关键在于，能够按照城市实际需求调配住房基金。

与其继续抱着‘缺哪种房就建哪种房’的思维，胡志明市可以盘点全部现有住房基金，按位置、质量、功能、使用程度和居民需求分类，以决定保留、转换或重新配置……”阮文胜评价道。

能否缩短征地拆迁时间？

律师陈德凤（胡志明市）认为，灵活转换住房基金机制的最大影响之一在于安置—征地拆迁问题。

据陈德凤，如果胡志明市能用一部分合适的社会住房基金来安排安置，将非常有利，而不必等待新建安置项目。

如果安置方案设计得更贴合实际需求，居民也能受益。居民不再只按传统安置模式获得一套公寓，而可能获得位置、社会基础设施和城市服务更好的住房基金。

律师陈德凤表示，《城市发展法》的新机制如果同步实施，可能在城市管理住房基金的方式上带来重要变化：从对每种住房硬性分类的思维，转向对整体住房基金进行治理，其中社会住房、安置住房、商业住房和公务住房可以按照城市发展和居民生活需求进行调配。

尽管如此，一些专家也认为，赋予更多主动权也意味着更严格管控的要求。

专家认为，首先要明确哪些情形可以转换的标准，依据规划、住房需求、土地来源和使用目标，确保不造成公共资产流失，不减少面向正确对象的社会住房供应。

（编译：Ivy ；审校：Ken；来源：越南中文社yuenan.com）