胡志明市正面臨一道難題：既要大幅增加社會住房供應，又要解決服務於城市整治、基礎設施與城市發展項目的大量安置需求。
與此同時，現實情況顯示，一些安置房基金已經投入建設，卻未能用完，甚至空置，而需要拆遷的居民卻仍在等待安排住處。
《城市發展法》帶來的新機制開闢了另一種思路：不再把社會住房、安置房、商業住房看作彼此獨立的“抽屜”，胡志明市可以主動調配、轉換，以服務於城市住房的總體需求。
不讓安置房空等，而居民卻無房可住
據胡志明市建設廳，該市正力爭到2030年完成建設近20萬套社會住房的目標。同時，胡志明市也在核算安置房基金，以完成沿河、沿渠4萬套住房的拆遷指標。此外，還有發展5萬套租賃住房的指標。這對該市是巨大挑戰。
該市正在採取多項措施，確保按所交付的指標發展住房供應。
此外，在城市大力推進一系列戰略性、重點基礎設施項目的背景下，安置房需求變得更加迫切。
住房要求給城市提出了從民間資源和公共投資籌集住房投資的課題。該市已推出土地基金支持、貸款支持、為項目加快辦理手續開闢“綠色通道”機制等解決方案。
在上述解決方案中，有一項建議是：將部分不再有需求、不合適或安置效率不高的、屬於公共資產且以安置為目標的住房項目或住房基金（約8000套）的功能，從安置住房轉換為社會住房。該市也在考慮把一些公務住房項目轉為社會住房。
這一做法值得關注，因為與其再花多年建立新的住房基金，城市可以直接利用已經投入的資源。
《城市發展法》的新機制還更進一步，允許市人民委員會在商業住房、社會住房、安置住房等類型之間靈活轉換，以靈活使用、滿足居民實際需求；對屬於城市管理範圍內的公共資產住房進行使用功能轉換，以滿足管理和使用要求。
該市的實際情況是，有些已建成的住房基金不再適合用於安置，而地方又缺少社會住房，轉換將有助於公共資產不被“凍結”。
反之，如果某一社會住房基金能在適當情況下用於安置，城市將多一份資源來解決徵地拆遷問題。
這也是現實中曾提出的問題：有安置房基金，但居民仍須等待，因為並非所有住房基金都適合每個項目、每個地區和每種補償方案。
從“空置房”到城市資源
在接受《青年報》採訪時，國會代表範文和認為，住房需求巨大而土地資源日益受限的背景下，靈活轉換住房類型是必要方向。
據範文和，如果某個安置房小區由國家資源建成，卻不再有按原定用途使用的需求，就需要有機制進行轉換、有效開發，避免房屋日益破舊而城市還得另找土地、另做新項目。
這位代表認為，重要的是轉換必須置於城市總體規劃和住房政策之中，確保對象準確、公開透明，不讓人利用政策把用於民生的住房基金轉為純商業目的。
房地產法律專家阮文勝也認為，如果胡志明市想有效利用現有住房資源，這是需要解開的癥結之一。
據阮文勝，胡志明市房地產市場存在一個悖論：住房需求很大，但在某些時候仍有項目、安置房基金或此前建成的住房使用率偏低。原因可能來自位置、設計、價格、配置時機，或實際需求已發生變化。
與此同時，過去住房類型之間的用途轉換並非總是順利，因為每種類型都對應不同的政策、資源和法律條件。
“新機制的關鍵在於，能夠按照城市實際需求調配住房基金。
與其繼續抱著‘缺哪種房就建哪種房’的思維，胡志明市可以盤點全部現有住房基金，按位置、質量、功能、使用程度和居民需求分類，以決定保留、轉換或重新配置……”阮文勝評價道。
能否縮短徵地拆遷時間？
律師陳德鳳（胡志明市）認為，靈活轉換住房基金機制的最大影響之一在於安置—徵地拆遷問題。
據陳德鳳，如果胡志明市能用一部分合適的社會住房基金來安排安置，將非常有利，而不必等待新建安置項目。
如果安置方案設計得更貼合實際需求，居民也能受益。居民不再只按傳統安置模式獲得一套公寓，而可能獲得位置、社會基礎設施和城市服務更好的住房基金。
律師陳德鳳表示，《城市發展法》的新機制如果同步實施，可能在城市管理住房基金的方式上帶來重要變化：從對每種住房硬性分類的思維，轉向對整體住房基金進行治理，其中社會住房、安置住房、商業住房和公務住房可以按照城市發展和居民生活需求進行調配。
儘管如此，一些專家也認為，賦予更多主動權也意味著更嚴格管控的要求。
專家認為，首先要明確哪些情形可以轉換的標準，依據規劃、住房需求、土地來源和使用目標，確保不造成公共資產流失，不減少面向正確對象的社會住房供應。
越南中文社
