值得注意的是，在某些情况下，开发商出售尚不具备经营条件的房屋或未来形成的房地产、违规筹集资金，还将被强制退还违规收取的款项及由此产生的利息。
不仅被罚款，还须退还已收款项及产生的利息
越南房地产市场令人担忧的问题之一是，开发商在项目或产品尚不具备投入经营条件时就向客户筹集资金。
如果仅处以行政处罚，且罚款金额与企业已筹集的金额不相称，那么罚款很容易被视为一种“违规成本”。因此，关键不仅在于罚多少，还在于购房者能否拿回自己的钱。
第339号法令提高了对多种违规行为的处罚力度。
值得注意的是，将尚不具备条件的未来形成的住房、建筑工程投入经营的行为，可能被处以8亿至10亿越南盾的罚款。
然而，更值得关注的是补救措施。
对于法令规定的情形，企业还须退还违规收取的款项及产生的利息。这是两种完全不同的责任。
罚款是对行政违规行为的责任；而须向客户支付的款项则是补救该行为所造成后果的责任。
例如，如果企业已向客户收取5000亿越南盾，却仅被罚款10亿越南盾，且仍可保留已筹集的资金，那么这种制裁难以起到足够的威慑作用。
相反，如果既被罚款，又须退还违规收取的款项及产生的利息，那么“走捷径”所带来的经济利益将大幅减少。
不能“先卖房，后补办手续”
新规定也要求开发商改变将产品推向市场的方式。
不能因为筹资压力，就把尚不具备条件的项目或产品投入经营、向客户收费，然后再设法完善法律手续。
将客户缴纳的款项称为“定金”“留位费”“意向登记”或其他名称，如果实质上是为了买卖尚不具备条件的房地产而收取款项，也并不必然改变交易的法律性质。
在这种关系中，购房者通常处于较弱势的地位，难以自行核查项目的全部法律文件。如果企业违规，长期承受后果的可能正是客户。
有效的制裁不仅要让企业害怕被罚款，还要让他们认识到违规不会带来经济利益。
如果出售尚不具备条件的产品既要被罚款，又要退还违规收取的款项及产生的利息，同时还可能承受其他补救措施，那么“走捷径”就不再那么容易了。
尽管如此，法律规定只有在得到及时、严格执行时才能真正发挥作用。
不应等到项目停滞、客户长期诉讼、资金已流转多个环节或损失高达数千亿甚至数万亿越南盾时才处理，正如过去一段时间所发生的那样。
最终效果必须以购房者的权益来衡量
第339号法令值得关注之处不仅在于罚款高达10亿越南盾，还在于“处罚与补救后果”并重的思路。
政策的最终效果不应以处罚所得的财政收入来衡量，而应以一个更实际的问题来衡量：在开发商受到处理后，购房者是否真的拿回了自己的钱和合法权益？
（编译：张悦 ；审校：Alex；来源：越南中文社yuenan.com）
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