值得注意的是，在某些情況下，開發商出售尚不具備經營條件的房屋或未來形成的房地產、違規籌集資金，還將被強制退還違規收取的款項及由此產生的利息。
不僅被罰款，還須退還已收款項及產生的利息
越南房地產市場令人擔憂的問題之一是，開發商在項目或產品尚不具備投入經營條件時就向客戶籌集資金。
如果僅處以行政處罰，且罰款金額與企業已籌集的金額不相稱，那麼罰款很容易被視為一種“違規成本”。因此，關鍵不僅在於罰多少，還在於購房者能否拿回自己的錢。
第339號法令提高了對多種違規行為的處罰力度。
值得注意的是，將尚不具備條件的未來形成的住房、建築工程投入經營的行為，可能被處以8億至10億越南盾的罰款。
然而，更值得關注的是補救措施。
對於法令規定的情形，企業還須退還違規收取的款項及產生的利息。這是兩種完全不同的責任。
罰款是對行政違規行為的責任；而須向客戶支付的款項則是補救該行為所造成後果的責任。
例如，如果企業已向客戶收取5000億越南盾，卻僅被罰款10億越南盾，且仍可保留已籌集的資金，那麼這種制裁難以起到足夠的威懾作用。
相反，如果既被罰款，又須退還違規收取的款項及產生的利息，那麼“走捷徑”所帶來的經濟利益將大幅減少。
不能“先賣房，後補辦手續”
新規定也要求開發商改變將產品推向市場的方式。
不能因為籌資壓力，就把尚不具備條件的項目或產品投入經營、向客戶收費，然後再設法完善法律手續。
將客戶繳納的款項稱為“定金”“留位費”“意向登記”或其他名稱，如果實質上是為了買賣尚不具備條件的房地產而收取款項，也並不必然改變交易的法律性質。
在這種關係中，購房者通常處於較弱勢的地位，難以自行核查項目的全部法律文件。如果企業違規，長期承受後果的可能正是客戶。
有效的制裁不僅要讓企業害怕被罰款，還要讓他們認識到違規不會帶來經濟利益。
如果出售尚不具備條件的產品既要被罰款，又要退還違規收取的款項及產生的利息，同時還可能承受其他補救措施，那麼“走捷徑”就不再那麼容易了。
儘管如此，法律規定只有在得到及時、嚴格執行時才能真正發揮作用。
不應等到項目停滯、客戶長期訴訟、資金已流轉多個環節或損失高達數千億甚至數萬億越南盾時才處理，正如過去一段時間所發生的那樣。
最終效果必須以購房者的權益來衡量
第339號法令值得關注之處不僅在於罰款高達10億越南盾，還在於“處罰與補救後果”並重的思路。
政策的最終效果不應以處罰所得的財政收入來衡量，而應以一個更實際的問題來衡量：在開發商受到處理後，購房者是否真的拿回了自己的錢和合法權益？
越南中文社
