在《青年报》发表《收回缓慢使用项目的土地，“紧张”但必须做》一文后，关于对进度滞后项目采取强硬措施的提议，又收到许多意见。
这些措施包括：对未将土地投入使用或缓慢使用的项目适用累进款项；如果超过60个月仍未推进，国家将收回土地。
进度滞后项目，并非只是投资方的过错
胡志明市的实际情况表明，这件事远比简单划分“企业不做就收回”复杂得多。
在旨在为838个项目、工程和地块解决障碍的34号计划之后，胡志明市继续对其他近1000个项目实施处理计划。经过排查可以看出，项目“停摆”来自许多组原因。
据胡志明市报告，有的项目在法律条件和经营活动上就遇到障碍。
也有投资方在法律手续尚未完备或尚未完成财务义务时，就筹集资金、签署转让宅基地、房屋、公寓的合同。
后果是，买家——善意第三方——已按合同履行义务，甚至接收房屋并稳定使用，但产权仍被悬置。
有的项目则卡在项目本身的“年龄”上。一个持续多年的项目可能经历土地、投资、建设、住房等多个法律阶段。
每次法律变化，都会产生关于过渡规定、旧档案效力、调整规划、重新确定地价、土地使用费、土地租金及其他财务义务的问题。
值得一提的是，不少情况下无法立即指出唯一一个对延误负责的主体。
例如城市规划和土地使用规划、专项规划不同步；项目必须调整规模、目标和规划指标。
投资手续也因此必须相应调整。补偿和征地拆迁工作继续成为一大瓶颈。因此需要明确机制来认定过错方：是投资方还是国家管理机构，从而对违规各方采取适当的制裁措施。
区分“囤地”与“被困”
在评论《土地法》草案中的提议时，胡志明市一家房地产公司的经理认为，拟议中的收回机制将把重点从“等待违规后再处理”转向在项目进度滞后过程中立即制造财务压力。
不过，按这一机制处理项目收回时，需要提出一个重要问题：怎样算投资方造成的缓慢，怎样算法律、规划、行政手续体系自身瓶颈造成的缓慢？
据这位人士称，一位房地产投资方认为，房地产项目的周期通常持续多年，而法律和规划可能发生变化。如果项目滞后的所有时间都算在企业头上，就很难区分“囤地”和“被困”。
“不能把国家机构缓慢处理档案的时间算作企业缓慢推进项目的时间。这也是设计累进收费机制时需要厘清的一点。严管废弃土地的主张是正确的，但不能让收回机制变成新的‘漩涡’。”这位人士表达观点。
持同样看法的房地产法律专家阮文胜认为，如果项目已经具备法律条件、已移交土地，但投资方仍不动工，就需要强力制裁。
但一个正处于国家机构处理流程中的项目，不能按同一把尺子处理。
“要想土地真正流动起来，除了对投资方的制裁外，还必须有管理机构的‘责任时钟’。哪个机构在哪个环节慢，就必须确定滞后时间和相应责任。”阮文胜说。
据阮文胜称，主管机构造成的延误时间，应从对企业的累进计费时间中剔除，或者按相应延期机制处理，而不应迫使企业再走一轮申请—审批手续。
为了监督这一责任，阮文胜表示：“手续改革必须先行一步：在各部门、行业之间共享数据；限制一个机构就已有信息再向另一个机构询问；缩短审定流程；明确各机构的责任和处理期限。”
不能把对错放进同一个篮子
律师陈德凤（胡志明市）认为，如果累进款项只针对投资方，而项目滞后的原因来自行政手续、规划变更、财务义务确定缓慢、征地拆迁缓慢或国家机构的决定，那就不合理。
届时，企业被迫为其无法控制的这段时间承担成本。
由此，陈德凤建议区分两类时间。第一类是投资方造成的滞后时间：能力不足、不推进、不完成义务、故意囤地，或在已具备条件时仍未按进度实施。
第二类是国家机构或客观原因造成的滞后时间：审定缓慢、答复缓慢、规划变更、尚未确定财务义务、征地拆迁尚未完成或不可抗力情形。
“厘清这一点不仅是为了保护企业，也是土地收回机制能够透明运行、避免投诉和纠纷、确保管理机构责任的条件。”陈德凤提出。
（编译：Jon；审校：Fang；来源：越南中文社yuenan.com）
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