在《青年報》發表《收回緩慢使用項目的土地，“緊張”但必須做》一文後，關於對進度滯後項目採取強硬措施的提議，又收到許多意見。
這些措施包括：對未將土地投入使用或緩慢使用的項目適用累進款項；如果超過60個月仍未推進，國家將收回土地。
進度滯後項目，並非只是投資方的過錯
胡志明市的實際情況表明，這件事遠比簡單劃分“企業不做就收回”複雜得多。
在旨在為838個項目、工程和地塊解決障礙的34號計劃之後，胡志明市繼續對其他近1000個項目實施處理計劃。經過排查可以看出，項目“停擺”來自許多組原因。
據胡志明市報告，有的項目在法律條件和經營活動上就遇到障礙。
也有投資方在法律手續尚未完備或尚未完成財務義務時，就籌集資金、簽署轉讓宅基地、房屋、公寓的合同。
後果是，買家——善意第三方——已按合同履行義務，甚至接收房屋並穩定使用，但產權仍被懸置。
有的項目則卡在項目本身的“年齡”上。一個持續多年的項目可能經歷土地、投資、建設、住房等多個法律階段。
每次法律變化，都會產生關於過渡規定、舊檔案效力、調整規劃、重新確定地價、土地使用費、土地租金及其他財務義務的問題。
值得一提的是，不少情況下無法立即指出唯一一個對延誤負責的主體。
例如城市規劃和土地使用規劃、專項規劃不同步；項目必須調整規模、目標和規劃指標。
投資手續也因此必須相應調整。補償和徵地拆遷工作繼續成為一大瓶頸。因此需要明確機制來認定過錯方：是投資方還是國家管理機構，從而對違規各方採取適當的制裁措施。
區分“囤地”與“被困”
在評論《土地法》草案中的提議時，胡志明市一家房地產公司的經理認為，擬議中的收回機制將把重點從“等待違規後再處理”轉向在項目進度滯後過程中立即製造財務壓力。
不過，按這一機制處理項目收回時，需要提出一個重要問題：怎樣算投資方造成的緩慢，怎樣算法律、規劃、行政手續體系自身瓶頸造成的緩慢？
據這位人士稱，一位房地產投資方認為，房地產項目的週期通常持續多年，而法律和規劃可能發生變化。如果項目滯後的所有時間都算在企業頭上，就很難區分“囤地”和“被困”。
“不能把國家機構緩慢處理檔案的時間算作企業緩慢推進項目的時間。這也是設計累進收費機制時需要釐清的一點。嚴管廢棄土地的主張是正確的，但不能讓收回機制變成新的‘漩渦’。”這位人士表達觀點。
持同樣看法的房地產法律專家阮文勝認為，如果項目已經具備法律條件、已移交土地，但投資方仍不動工，就需要強力制裁。
但一個正處於國家機構處理流程中的項目，不能按同一把尺子處理。
“要想土地真正流動起來，除了對投資方的制裁外，還必須有管理機構的‘責任時鐘’。哪個機構在哪個環節慢，就必須確定滯後時間和相應責任。”阮文勝說。
據阮文勝稱，主管機構造成的延誤時間，應從對企業的累進計費時間中剔除，或者按相應延期機制處理，而不應迫使企業再走一輪申請—審批手續。
為了監督這一責任，阮文勝表示：“手續改革必須先行一步：在各部門、行業之間共享數據；限制一個機構就已有信息再向另一個機構詢問；縮短審定流程；明確各機構的責任和處理期限。”
不能把對錯放進同一個籃子
律師陳德鳳（胡志明市）認為，如果累進款項只針對投資方，而項目滯後的原因來自行政手續、規劃變更、財務義務確定緩慢、徵地拆遷緩慢或國家機構的決定，那就不合理。
屆時，企業被迫為其無法控制的這段時間承擔成本。
由此，陳德鳳建議區分兩類時間。第一類是投資方造成的滯後時間：能力不足、不推進、不完成義務、故意囤地，或在已具備條件時仍未按進度實施。
第二類是國家機構或客觀原因造成的滯後時間：審定緩慢、答覆緩慢、規劃變更、尚未確定財務義務、徵地拆遷尚未完成或不可抗力情形。
“釐清這一點不僅是為了保護企業，也是土地收回機制能夠透明運行、避免投訴和糾紛、確保管理機構責任的條件。”陳德鳳提出。
越南中文社
