然而，多位专家认为，从纸面规划到实际落地建成新一代工业园区，仍面临不少法律和运营思维上的瓶颈。
重新塑造新的生产生态系统
新一代工业园区的概念已在近期于胡志明市举行的2026年越南工业地产论坛（VIPF）上提出讨论，该论坛由《金融投资报》与越南工业地产协会（VIREA）联合举办。
联合国工业发展组织（UNIDO）国家项目经理阮簪英博士认为，市场正迈入一个名为新一代工业园区的新范畴。
在这里，生产活动将集中于确保遵循循环经济原则，有效利用资源并实现更清洁生产。同时，必须增强该生产生态系统抵御外部压力的能力。
这一模式的本质是一个彻底应用循环经济的生产生态系统，并整合人工智能（AI）、大数据和数字化转型。
据UNIDO代表表示，该模式要求四大基础设施支柱必须从规划谈判阶段就纳入整合。
首先是高质量可再生能源，以满足半导体和电子等支柱产业的需求。第二是工业共生和水的再利用基础设施，将废水和废料转化为循环资源。
第三是服务净零目标的碳排放数据共享机制。最后是同步的物流基础设施。
越南打造新一代工业园区的“难”与“需”
第一太平戴维斯越南工业服务部主管约翰·坎贝尔表示，越南形成新一代工业园区的障碍在于执行能力以及ESG的实质程度。
其中，他认为当前市场的最大挑战已不再是寻找土地。好土地只能帮助地方进入“候选名单”，但执行能力、审批速度以及运营稳定性才决定其能否吸引高科技集团。
许多投资商在实施ESG时仍遇到困难，将其变成宣传册上的空洞广告，而不是带来切实经济价值的工具。因此，约翰·坎贝尔表示，基础设施开发商需要做的是放弃“单纯卖地的地主”思维，转变为综合工业平台，愿意在企业长达50年的合作历程中与其同行。
除租金外，工业园区还必须就未来20至30年的能源供应路线以及高质量劳动力供应作出明确承诺。
DSV亚太物流部可持续发展总监普雷斯科特·盖洛德表示，生态设计的障碍不在于成本或预算，而源于规划阶段就缺乏生态思维。
大多数工业园区仅按当前标准建设最低限度基础设施，导致当投资商转向电动卡车或数据中心基础设施时迅速落后的风险。与此同时，当企业只用专家做手工报告而不优化运营时，数据和AI正在被浪费。
因此，普雷斯科特·盖洛德认为，我们需要改变愿景，设计能够适应50至100年长期需求的基础设施，以服务3至4代企业。
（编译：李程 ；审校：Alex；来源：越南中文社yuenan.com）
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