越南房地产企业在再融资压力下的灵活举措
信用评级机构VIS Rating的数据显示，今年前9个月，市场录得近30家房地产企业成功发行61批债券，总价值达149.455万亿越南盾，同比增长126%。
胡志明市经济金融大学经济与公共政策专家阮维光博士认为，债券市场的运行反映了传统融资渠道收窄时的必然转变。
融资规模主要集中在拥有大量土地储备和大型项目的投资商群体。例如，Vinhomes股份公司融资31万亿越南盾，其中包含一批于9月底完成、期限2年、年利率12%的8万亿越南盾债券。
兴隆房地产贸易与投资股份公司融资14万亿越南盾（包括一批期限36个月、金额2万亿越南盾的债券）。
河内兴发投资公司达到9.3万亿越南盾。而大光明房地产投资股份公司完成两批债券，总额1.5万亿越南盾，期限3年，年利率11%。
此外，LGP投资与发展股份公司等一些单位成功发行一批5000亿越南盾、期限60个月、年利率12.5%的债券。
今年上半年，房地产领域信贷增长仅达8.6%，明显低于去年同期的15%，因为监管机构为防范系统性风险而实行严格控制导向。
与此同时，新股发行渠道几乎冻结，融资额下降86%，今年上半年仅达3500亿越南盾。
与此同时，房地产企业面临为2026年第四季度至2027年底到期的约167万亿越南盾债券进行再融资的要求。
因此，阮维光认为，以11%至12.5%的年利率发行债券是可行方案，以维持流动性资源、保障工地持续运营并限制现金流断裂风险。
成本管理与市场消化的挑战
专家们也一致认为，债券市场的复苏为经济带来了一定价值。资金流入正在实施的项目，将为完善待交付产品、激活材料、建筑及辅助服务供应链创造条件。
从宏观层面看，债券渠道有助于减轻银行体系中长期资金供给压力，分散期限风险，并有助于构建多支柱金融市场结构。
然而，以高资本成本使用债务杠杆也对企业财务健康提出了需要谨慎应对的问题。
事实上，许多上市投资商今年上半年经营活动现金流仍为负值，并因房地产市场购买力复苏不均衡而趋于承受更大压力。
专家阮南中提醒，11%至12.5%的年利率造成巨额财务成本，侵蚀企业利润空间。如果法律进度或销售工作未能及时创造对应现金流，当这些债券在2028年至2030年进入到期周期时，企业将面临集中偿债压力。
“值得关注的是资金使用质量。募集资金需要转化为完善项目和创造实际资产。如果资金只是用来处理旧债务义务而不创造更多附加值，财务压力只是被推迟到未来。
此外，这种高昂的资金成本有可能反映到产品价格中，继续对真实住房购买者造成准入障碍”，阮南中强调。
在与系统安全相关联的问题上，阮维光博士警告称，发行需要与企业的执行能力相匹配。
“如果发行活动缺乏选择性，财务基础薄弱的单位可能在到期时难以履行义务，从而对信贷体系和投资者心理产生不希望的溢出影响。
信息透明度和资金用途准确性是关键因素。如果透明度下降，市场可能面临撤资潮或信心调整，影响总体宏观金融稳定”，阮维光博士警告。
提高信息透明度，让市场可持续发展
为使企业债券市场有效运行并限制风险积累，专家建议通过客观筛选工具维持市场纪律。
据此，发行需要与独立信用评级紧密结合，为投资者提供可靠的参考依据。
与此同时，担保资产需要谨慎估值，募集资金需要由代理信贷机构严格按照项目进度进行严密拨付监督。当资金真正与工地进度挂钩并向市场产出完整产品时，企业的财务压力才能得到可持续缓解。
（编译：Jon ；审校：Suki；来源：越南中文社yuenan.com）
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