越南胡志明市旧公寓重建：居民如何获得补偿和安置？

目前，胡志明市有63栋旧公寓属于必须拆除、重建的范围，但实施进度相当缓慢。目前仅有清多公寓8个楼块重建项目正在推进，进度处于最后阶段，即将可以重建。

拆除、重建旧公寓时，居民如何获得补偿和安置？

居民有权就地安置并获得补偿

根据现行规定，居民权益依据第98/2024号法令（关于旧公寓楼改造、重建）得到保障。

根据该规定，胡志明市律师协会律师裴国俊分析，若旧公寓按照已批准规划重建，居民—业主可获得补偿、就地安置，除非其没有需求。

若按照已批准规划，旧公寓所在地不适合继续重建公寓楼，则业主可获得货币补偿，或在其他地点安排安置。

若采用补偿方式，则每名居民按拆除工程时共同所有权面积的分摊比例计算土地使用权补偿款。

补偿面积依据合法证件或具备颁发证书条件的面积确定。各公寓适用K系数，最高可达旧面积的两倍，具体取决于从一层到以上楼层的位置，以此计算补偿面积。

裴国俊律师分析：“负责的国家机关将批准规划、组织工程质量鉴定，并依法组织招标选择投资者，为居民实施旧公寓重建……”

旧公寓如何评估补偿价值？

胡志明市律师协会律师许氏草表示，根据规定，实施旧公寓重建项目时，有权机关必须制定详细方案并批准补偿、支持、安置方案，甚至包括新建住房价格，作为计算补偿、支持、安置水平的依据，确保对所有居民住户公平。

为便于具体理解，可引用正在实施的清多公寓8个楼块重建项目对居民的补偿、支持、安置政策。

对于该项目，重建项目确保按规定为所有符合安置条件的居民提供就地安置政策。

据此，这里公寓的补偿价值按以下公式计算：合法证件确认面积 × 补偿单价/平方米 × K系数。

该项目适用的K系数为：底层层公寓1.29，以上楼层为1.17。原因是底层层公寓具有经商营业优势，因此适用更高系数。

例如：一套粉红皮书中确认面积为50平方米的底层层公寓，其补偿价值为：50平方米 × 5200万越南盾/平方米 × 1.29（K系数）= 33.54亿越南盾。

若居民在项目重建时选择安置公寓，则该住户将获得一套安置公寓名额。此时，根据安置公寓面积 × 公寓每平方米单价，与安置公寓价格平衡补偿价值。

在项目重建期间，选择安置方案的居民将获得租房补贴，最低为每月1200万越南盾。

若该住户不需要安置公寓，而是自行安排其他合适住所，则可领取全部补偿价值，并加上支持款项（视情况为2亿至3亿越南盾）。

此外，居民还可获得生产经营、政策家庭、有功人员等其他支持……

胡志明市有521栋旧公寓需要改造、拆除重建

近日，胡志明市人民委员会主席发文推动加快全市公寓楼改造、重建工作进度。

胡志明市有63栋公寓（89个楼块）属于必须紧急拆除重建的范围，分布在16个坊，包括：平贵、平西、堤岸、嘉定、新山二、盛美西、头顿、园莱、西贡、饶禄、安东、新兴、桥库、滨城、庆会、新山一。

与此同时，还有458栋公寓（509个楼块）不属于拆除范围，需要安排资金进行改造、维修，分布在41个坊，包括：滨城、西贡、翁领桥、新定、春和、棋盘、饶禄、榕照、庆会、永会、姑甘、安东、堤岸、平仙、平西、富林、新兴、富定、园莱、延鸿、明凤、平泰、富寿、德润、桥库、富润、富寿和、新山二、新山一、新山和、新和、守德、幸通、平贵、政兴、和平、新平、嘉定、平利中、头顿、三胜。

建议最高K系数为1.3，用于计算公寓补偿价值

为落实《城市发展法》，胡志明市建设厅正在就规定旧公寓改造、重建机制政策的决议草案征求意见。

根据草案，建议K系数为底层层1.3倍、二层及以上公寓1.1倍，用于计算公寓补偿价值。该补偿标准适用于乡级人民委员会指定投资者的情况。当公寓楼会议召开两次但参加业主代表不足50%，且投票征求意见方案失败时，将进行指定招标。

对于不符合安置条件的住户，可在不摇号、不审核收入和住房条件的情况下购买社会住房（现行规定要求社会住房购买者必须满足实际平均收入条件）。购房者在付清全款后可按照市场价转售公寓。

当项目已有超过75%的居民按补偿方案搬离时，强制搬迁权限交由乡级行使。乡级也可决定规划、建筑、人口指标，而无需满足符合1/2000分区规划的条件。现行法律要求1/500详细规划必须符合1/2000规划。

草案还建议，国家支持50%的技术基础设施建设费用和50%的组织实施强制搬迁费用。

（编译：李程 ；审校：Woo；来源：越南中文社yuenan.com）