在制定新的土地价格表时，如何防止虚高土地价格，避免对市场造成连锁反应，推高房地产价格？
胡志明市法律大学的Ngô Gia Hoàng硕士对此问题提供了更多视角。
根据市场原则的土地价格，如何排除投机因素、虚假交易...？
2024年土地法已经取消了关于土地价格框架的规定，以结束行政强制管理机制，转向根据市场原则确定土地价格表的方法，允许地方政府根据实际情况制定和适用土地价格表。
根据新规定，土地估价要求确保透明度、客观性和实际性。然而，需要审查和完善一些问题，以尽量减少发布土地价格表时的风险。
关于决定土地价格表的权限，2024年土地法规定省级人民委员会制定并提交省级人民议会通过土地价格表。
然而，第151/2025号法令第8条规定，省级人民议会的权限根据土地法及其实施细则的规定，由省级人民委员会执行。
土地价格直接影响许多社会经济问题，从预算收入到土地使用者的权益。
因此，设计额外的监督机制，确保透明度和公开性是必要的。
关于土地估价原则，2024年土地法规定“根据市场原则的土地估价方法”。这种方法与2013年土地法有显著不同，后者要求土地价格表必须“符合市场上的普遍土地价格”。
根据新规定，确定土地价格并不意味着以“市场价格”为绝对标准，而是应用反映供需规律、基于可靠和客观数据的估价方法。
然而，“市场原则”的概念总体上仍具有指导性，尚未具体量化，容易导致不同地方的理解和应用不同。实际上，许多地方在调整土地价格表时理解为国家土地价格需要接近市场上的交易价格。
然而，市场价格在许多情况下并不反映实际使用价值，可能被投机、虚假交易等操纵。
因此，应明确这是一个旨在反映市场上普遍、合理价值的原则，通过科学、透明的估价方法，基于土地信息系统、实际交易数据，经过验证。
关于土地估价的依据，法律明确规定包括：土地使用目的、土地使用期限、应用估价方法的输入信息、影响土地价格的因素以及估价时的法律规定。
其中，输入数据在确保土地价格表反映市场上普遍价值方面具有特别重要的作用，也是如果不严格控制则潜在风险的环节。
实际上，作为土地估价基础的数据主要来自拍卖信息、已转让价格等。然而，现行法律体系尚未建立足够强大的法律走廊，以确保这些交易的透明度。
根据房地产经营法，只有一方是房地产企业或项目投资者的交易才必须通过银行进行非现金支付。
个人之间的普通民事交易——占市场大部分——仍然可以通过现金支付。
这使得控制实际转让价格变得困难，为申报两种价格或“暗中”交易创造了条件，从而扭曲了用于土地估价的数据。
因此，需要增加土地估价过程中的信息验证和核实机制；加强税务、公证、土地登记、银行和咨询单位之间的数据互联；扩大银行支付义务，包括民事交易中的土地使用权交易，以透明化信息并控制实际交易价格。
关于土地估价咨询组织，2024年土地法已经相对完整地规定了活动条件、权利和义务。
这些组织必须确保独立性、客观性、诚实性，严格遵守土地估价的原则、依据和方法，并对咨询结果的专业性负责。
然而，在实践中，仍然存在“按订单咨询”现象的担忧——即根据服务购买方的要求提供土地估价结果，而不是基于市场实际情况；土地估价咨询组织缺乏独立性等。
因此，需要确保土地估价咨询组织的独立性、客观性并提高其作用，提高咨询组织的能力、责任和道德标准。
长远来看，需要开发集成规划、基础设施和市场价格信息的数字地图，帮助民众、企业和管理机构能够查询和比较不同地块和不同时间点的土地价值，从而增加透明度，减少风险，并为基于实际情况的土地估价奠定坚实基础。
（编译：Cici 越南中文社；审校：Ken；来源：Tuoitre）
