解决土地资源利用中的障碍，发挥土地资源的潜力，是一项非常重要且紧迫的任务，需要在短时间内完成，但必须确保质量要求，以解决障碍，并建立机制以进一步发挥土地资源的潜力，尽快提交中央执行委员会征求意见。
政府首脑在评估关于土地管理和使用的第18号决议执行三年和2024年土地法执行一年的会议上“点名”了一系列关于土地政策、法律、土地财政、土地回收等方面的不足；要求紧急研究修订任务，以最大限度地发挥土地效益。
新土地价格表带来的不足
例如，2024年土地法的执行遇到了一些与土地财政相关的不足，特别是当人们改变土地使用目的时，财务义务增加。
从农业用地转为住宅用地时，从几亿到几十亿越南盾的增加是人们在应用新土地价格表时必须“承担”的现实。在胡志明市，许多乡镇的土地价格大幅上涨（比旧土地价格表高出几十倍），这导致不少农民不得不暂停将农业用地转为住宅用地的目的。
与胡志明市的一位房地产集团领导交流时，他表示，土地价格表的高涨是新法律执行中的一个大问题。这使得有改变土地使用目的需求的民众和企业都因为与土地相关的所有成本都计入房价而遇到困难。
甚至许多情况下，由于财务差异超出了民众的承受能力，无法在自己的土地上改变使用目的。
此外，让企业担忧的一个问题是每年对未支付总额的5.4%的额外土地款项的追缴。这使得项目可能面临支付数百甚至数千亿越南盾的额外土地款项，尽管企业没有过错。
越南青年企业家协会主席邓鸿英先生认为，土地使用款项计算的延迟与企业的财务能力或意愿无关，而是由于行政程序的拖延。
“对于因职能部门在土地估价和使用款项计算工作中延迟而受影响的企业，应完全取消这项额外款项。然而，要取消这项额外款项，除了在第103号法令中修订外，还需要在土地法中进行调整，因为这一内容规定在法律的第257条中”，邓先生提议。
河内律师团律师范清俊表示，当前土地价格确定机制尚不透明，仍然依赖于土地估价组织的主观因素，然后提交决定委员会，这是一个不足。
可以看出，土地财政的改革在实质上尚未改变，而这是土地法的“灵魂”。无论如何，土地最终是由土地价格决定的多少，这直接影响到民众和企业。
“目前，民众的土地财政义务通常由一些地方颁布的土地价格表确定，有上升且上升非常高的趋势。
例如，胡志明市的位置上涨了超过30倍，因此民众的土地财政义务也随之增加，而国家管理机构未能及时调节。许多情况下，在应用新土地价格表时，民众感到比以前更吃亏。
对于做项目的企业，土地价格的确定虽然有所改善，但仍然按照以前的方法和方式进行。通常，企业的土地价格会比土地价格表高出很多。因此，土地价格表正在对社会产生重大影响”，范先生补充道。
如何发挥土地效益？
与越南青年交流时，越南承包商协会主席阮国协确认，2024年土地法有许多进步，改变了关于土地、土地使用；补偿、重新安置问题也得到了适当的关注。
但有两个问题，根据协先生，需要调整以使2024年土地法真正进入生活，发挥土地效益。土地是对大多数企业极其重要的生产资料，不仅仅是房地产企业。
所有经济部门都必须使用土地，因此这一资产必须考虑各种因素。那就是场地清理环节，场地清理机制目前僵化，要求投资者自行与土地所有者协商。这是一个需要修订的不足。
协先生还认为，土地是国家财产，因此当国家出面分配土地，收取土地使用费时，必须出面回收、清理场地，这样才顺利。此外，在未被接受为项目投资者之前，投资者没有资格说服场地清理工作。因此，需要重新审视场地清理机制，寻找解决方案以迅速释放土地资源。
此外是土地价格机制。“我们正受到土地市场价格概念的支配，导致土地价格‘放任’，市场价格多少我们就调节多少。
我们以小块土地的拍卖价格或周边买卖价格来评估整个项目的土地。这导致在同一项目中，如果分为多个阶段执行，后期土地价格高于前期土地价格，从而产生‘房价追赶地价，地价追赶房价’的现象”，协先生分享道。
根据他，一个房地产的价值取决于两个基本因素：土地价格和建设成本。现在土地价格上涨，房价必须上涨，但房价上涨后，后期分配的土地价格又按照前期建设的房价计算，计算高导致价格链不断上涨。
因此，协先生建议：“国家需要考虑管理各时期的土地价格水平，以保持房地产市场的稳定，避免市场出现不利变化。房地产销售价格推得太高，到某个时候会破裂，产品无法销售，房地产企业面临破产风险，对整个经济产生重大影响”。
关于这个问题，根据他，最近中央政策和战略委员会提出了需要按照建立初级土地市场和次级土地市场的政策方向修订土地法的主张。
“如果做到这一点，我们将基本解决土地市场的问题。初级市场上的土地价格由国家在土地价格表中颁布，而次级市场上的价格将使用转让税政策来调节。如果卖得高，国家收取高收入税”。
（编译：李程 越南中文社；审校：Alex；来源：Tuoitre）
