2024年土地法，在实施一年后暴露出许多不足。
根据农业与环境部刚刚提交给政府的法律修订草案，除了根据2024年土地法国家收回土地以发展社会经济为国家和社会公共利益的32种情况外，还将增加两种情况国家出面收回土地。
根据该草案，国家在实施具有特殊地点投资要求的项目、紧急建设项目服务于政治、外交任务、自由贸易区项目、国际金融中心、物流项目、混合居民、城市、旅游服务商业、文化、体育、文化产业项目以及其他由省级人民议会决定符合当地实际条件的项目时，可以收回土地。
第二种情况是，根据2024年土地法第127条关于土地使用权的协商机制，但必须在规定时间内完成协商，且项目范围内土地使用面积或土地使用人数达到75%以上的社会经济开发项目。
专家评估认为，为了加快投资进度，增加两种因社会经济发展目标而收回土地的情况是必要的。农业与环境部解释说，这一规定旨在体制化第18-NQ/TW号决议的修改和补充内容，该决议已在第69-NQ/TW号决议中获得中央执行委员会通过。
起草机构还提议修改因国防安全、国家和社会公共利益目的收回土地的条件，即必须完成补偿、支持、重新安置方案的批准，并按照土地法的规定安排重新安置。
除非土地使用者在补偿、支持、重新安置方案批准前同意收回土地，或土地使用者在重新安置安排前同意收回土地，并已安排临时安置和支付临时安置费用。
此外，土地补偿通过交付与收回土地相同使用目的的土地来实现，如果没有土地进行补偿，则按照收回土地的类型以货币形式补偿。
与《青年报》交流时，河城市律师团律师范清俊认为，国家出面因社会经济发展、公共利益目的增加两种收回土地的情况是必要的。这将有助于加快未来商业投资和基础设施发展项目的进度。
然而，范俊对收回土地的情况表示担忧，即由省级人民议会决定符合当地实际条件的其他项目，收回范围过广，容易被滥用。
同样，国家在已达成75%土地使用权协商机制的项目中出面收回土地的情况也需要进一步研究明确。
“我们已经有了数十种收回土地的机制应用案例，因此如果项目不属于收回土地的情况，已经应用了协商机制，那就是民事关系。一个投资项目在前段应用民事协商机制，但在后段如果应用行政机制收回剩余的25%面积，将会产生许多不便。”范俊强调。
关于土地财政政策，农业与环境部提议按照更明确规定国家作为土地全民所有者的权利的方向修订2024年土地法。
据此，规定土地价格调整系数、土地使用费比例、土地租金比例对于各类项目，以及在项目实施时基础设施费用的扣除系数。
同时，增加国家收回土地时计算补偿的依据，完善土地使用费、土地租金的计算依据规定，增加土地定价时间点、土地使用费、土地租金计算时间点对于土地使用权拍卖、投资者选择招标的情况。
草案还修改了土地定价原则、土地定价输入信息按照土地定价方法，并交由政府详细指导土地定价方法。
值得注意的是，关于土地价格表的规定，农业与环境部提议修改第159、160条土地法，按照应用土地价格表计算土地使用费、土地租金当国家交付土地、出租土地、允许改变土地使用目的、确认土地使用权、计算与土地使用相关的税费、实施土地使用者的权利和义务、国家收回土地时的补偿。
同时规定土地价格调整系数是土地价格表中规定的各地区、位置价格的增减比例。交由省级人民议会决定每年1月1日颁布土地价格调整系数，从土地价格表应用周期的次年5年开始。
因此，各地方的土地价格表将每5年颁布一次，并将有每年的土地价格调整系数以适应5年周期。这与2024年土地法的规定有较大不同，当时土地价格表每年颁布，给各地方在制定土地价格表时带来困难。
据河内法律大学经济法律系主任、副教授阮光选表示，土地价格表最重要的是必须确定确保国家、企业和土地使用者利益和谐的土地价格表。
实际过去一段时间表明，当一些地方根据2024年土地法颁布新的土地价格表时，已经实现了地方财政预算收入增加的目标，本质上是地方在出售土地资源。
“这导致堵塞，许多企业在获取土地时因价格过高而遇到困难，许多项目无法实施。此外，土地价格表超出了人民的支付能力，尤其是农村居民，当土地使用目的从园地转为住宅时，必须支付数亿土地使用费。”阮选补充说。
而律师范清俊认为，按照法律修订精神，颁布适用于5年周期的土地价格表，以及每年的土地价格调整系数，将有助于企业更顺利地获取土地，更容易制定商业投资计划，因为他们清楚地知道土地价格将在5年内保持稳定，而不是像2024年土地法规定的每年土地价格表。在每年的土地价格调整系数通常波动不大的情况下，企业可以计算得出。
与此同时，兴盛地产副总经理阮文胜认为，实际上企业和个人在改变土地使用目的时，必须支付的土地费用仍然是一个未知数。土地价格表在颁布时已经进行了研究，并收集了与市场基本相符的信息，这有助于企业快速计算项目投资成本。
同时帮助国家更快地执行，减少官员的法律风险，避免官员因害怕工作而导致土地费用计算堵塞和预算流失。“我们需要授权地方根据土地价格表决定，不需要像以前那样进行价格评估。”阮胜提出。
（编译：Jon 越南中文社；审校：Ken；来源：Tuoitre）
