与《青年报》交流时，胡志明市青年企业家协会前主席阮芳南表示，对于非农业用地每年支付租金但来源是农民已获得红皮书（非公有土地）的农业用地的情况，土地用途转换存在规定上的不足。
阮芳南提到，关于土地用途转换费用的第103号法令目前没有明确区分或遗漏了土地使用者在转为每年支付租金的非农业用地之前已获得农业用地使用权证书（非公有租赁土地）的情况，当他们需要将用途转为住宅用地时，财务义务受到很大影响。
具体来说，在这种情况下，居民必须按照允许转换用途时的住宅用地价格全额支付土地使用费，不能像他们自己在租赁前已获得证书的农业用地部分那样，按照农业用地价格计算政策。
此外，居民在每年租赁土地时已支付的部分价值也不能扣除，尽管土地来源是私人土地，不是从一开始就是国家租赁的土地。
据阮先生介绍，这导致了很大的不足，即产生了不公平，降低了居民和企业将土地用于生产经营开发的动力。
此外，由于现行法律没有明确规定在土地使用者不再需要租赁土地的情况下，对于租赁前已获得土地使用权证书的土地来源，合同按时和提前终止的情况。
因此，居民不能提前清算租赁合同，也不能像租赁前那样重新获得土地使用权证书，这引发了许多关于财产、投资、抵押、交易等方面的后果。
为了确保土地使用者的合法权益，同时鼓励居民和企业有效利用土地进行生产经营，阮先生认为，在本次修订2024年土地法和第103号法令时，需要考虑上述“遗漏”的情况。
对于土地用途转换时的财务义务，阮先生建议需要明确规定，对于每年支付租金的非农业生产经营用地，但其来源是居民、企业在办理租赁手续前已获得证书的土地（非公有土地），则在转为住宅用地时将享受政策。
政策包括：不必像国家租赁的公有土地那样全额支付住宅用地使用费，并且按照与农业用地转换用途相同的方式计算。
阮先生表示，因为土地来源是农民的农业用地，而第103号法令没有这种情况。
具体来说，居民拥有同一块已获得农业用地使用权证书的土地，但他们已将部分农业用地转为非农业生产用地，他们可以在自己的土地上转为每年支付租金的形式，当需要转换土地用途时，这部分每年支付租金的土地价值为零，剩余的农业用地在转换用途时按照农业用地的财务义务计算。
对于终止土地租赁合同的权利，阮先生认为需要补充规定，允许每年支付租金但土地来源是他们之前已获得证书的土地使用者，如果没有需求，可以提前终止租赁合同；如果不违反土地法律，可以按照租赁前的使用现状重新获得土地使用权证书。
在修订这一规定时，需要确保公平、透明、合理的原则，同时明确区分国家租赁的公有土地和居民/企业已获得使用权后转为每年支付租金的私有土地，不影响居民的实际利益。
“我们相信，如果上述建议在《修订土地法》中得到采纳并制度化，将有助于促进土地的有效利用，鼓励拥有农业用地的居民愿意将其用于非农业生产经营，创造就业机会，积极为国家预算和社会经济发展做出贡献”，阮先生说。
（编译：Jon 越南中文社；审校：Fang；来源：Tuoitre）
