在河内和胡志明市等大城市，房价远高于大多数居民的收入。目前公寓平均价格为每平方米70至1亿越南盾，不仅中等收入人群，甚至高收入人群在购房时也感到困难。
这就是为什么在9月22日的会议上，越南总理范明政激动地说：“有多少人需要房子，但因为房价太高而买不起。房子每平方米70到1亿越南盾（公寓），谁有钱买呢？”
“如果你们认为没有需求，那你们就都住在天上了，都住在天堂了，没有人在地上了。”
购买约60平方米的公寓需积攒超过25年
月薪约3000万越南盾，陈碧云（32岁，宁平人），河内农业银行分行信贷员，工作超过8年仍住在富龙坊的四级出租屋。
分享在河内拥有房子的梦想时，碧云说：“我已经积攒了8亿越南盾来买房，但至今未找到价格合适的公寓。”
碧云估算，按当前房价每平方米70至8000万越南盾，一套约70平方米的公寓价格也达50至60亿越南盾，而口袋里只有不到10亿越南盾，所以不敢冒险向银行贷款买房。
借款高达50亿越南盾买房，每月还本付息的压力太大，我无法应对。因此，我只好暂时搁置拥有房子的梦想，再积攒一段时间再找房购买。
在最近提交给政府的今年前9个月房地产市场报告中，建设部表示，河内第三季度公寓初级销售平均价格为每平方米70至8000万越南盾，比第一季度增长5.6%，比2024年同期增长33%。河内一些高端公寓项目记录售价为每平方米1.5至3亿越南盾。
在胡志明市，过去9个月公寓初级销售平均价格约为每平方米7500万越南盾，与今年第一季度相比没有增长，但比2024年同期增长36%。一些高端项目售价从每平方米1.5亿越南盾起。
根据Batdongsan.com.vn的计算，以2024年越南人均月收入达到950万越南盾计，每个90后年轻人需要工作和积攒25.8年才能购买一套约60平方米、价格约30亿越南盾的公寓，在存款利率为4.5%的条件下。
为什么房价持续上涨？
与《青年报》交流时，专家认为，房地产项目手续处理延迟导致供应短缺，以及土地、建筑、贷款等投入成本上升和投机情况，是近期房价上涨的原因。
其中，房地产项目障碍解决缓慢导致数千个项目搁置，住房短缺状况持续多年，被认为是房价上涨的首要原因。
据EZ房地产投资与发展股份公司总经理范德全表示，房地产企业面临一系列手续。例如，在土地方面，除了正常手续外，土地来源问题和涉及公共土地导致许多项目“停滞”。
范德全还表示，主要困难来自国家管理机构。例如，在项目文件审核阶段，需要征求许多不同部门的意见，如农业与环境厅、建设厅、规划与建筑厅、财政厅，以及地方公社级政府，因此手续执行时间延长，之后才批准项目规划。接着，在批准投资主张阶段，又需要再次征求部门意见。
目前大多数项目都进行两轮部门、行业和地方征求意见。在执行场地清理、土地回收时，又出现土地定价、项目内公共土地等障碍，并需额外支付土地回收费用给居民。
基于以上分析，范德全确认，过去一段时间许多地方住房和城市项目手续批准延迟，导致项目多年搁置，产品无法上市，供应短缺，供需失衡状况日益严重，导致房价上涨并持续上涨。
同样观点，CBRE越南市场部总监武黄俊杰表示，即使在胡志明市，也有项目手续拖延5-7年，甚至数十年，让投资者灰心。典型例子是乐天投资者因土地价格和相关手续问题请求退还守添项目。
为缩短项目投资手续，俊杰认为需要加强事后检查活动，按照总理已指示的精神，在已批准建筑方案的区域和街道取消私人住房建设许可。
建议一系列降低房价的解决方案
为降低房价，富东集团总经理吴光福认为需要同步实施多项解决方案。其中，国家可以通过加快手续、帮助减少间接财务成本来支持企业。
此外，国家可以在以合理价格建立土地基金、快速执行补偿拆迁方面发挥重要作用，帮助降低成本。
吴光福还认为，银行需要为从事经济适用房、平民住房的企业提供合理利率支持方案，而不是对所有细分市场应用统一利率。
从企业角度，吴光福承认企业已实施许多措施来节省成本，并将预期利润率降至10%，但这只是短期措施，需要为整个房地产市场提供更根本的解决方案。
与此同时，胡志明市多个公寓项目的一位投资者表示，如果加快法律手续，企业将节省大量项目开发成本。这位人士举例，如果项目5-7年无法实施，平均年贷款利率10%，意味着成本已翻倍，更不用说企业为维持机构而支付的许多其他成本。
因此，如果国家优化流程和投资手续，在确保法律合规的同时加快、简化企业法律进度，将有助于减少财务成本。
胡志明市房地产协会主席黎黄洲也确认，要降低房价必须减少土地使用费、项目场地清理成本。这项成本目前占高层公寓项目总投资的约10%，联排别墅和街屋项目总投资的30%，别墅项目总投资的50%以上。
为调节房地产市场、降低房价，黎黄洲建议政府应同时使用多种市场调节工具：改变土地使用费、土地租金政策，允许一次性缴纳、逐年支付。此外，需尽早对闲置房地产、第二套房屋征税，以打击投机，并使用规划和住房发展计划来调节住房供应。
构成公寓价格的七个因素
作为专注于平民细分市场、面向实际住房需求和中收入人群的企业，富东集团总经理吴光福认为有七个投入因素构成公寓价格：土地费、土地使用费、建筑成本、财务成本、企业管理成本、行政手续执行时间和企业预期利润。
1. 土地费当前已很高，由于税收高，以及基础设施系统发展使土地价值增长多倍。吴光福举例，一块农地或多年生作物地以前价值1000亿越南盾，但当道路桥梁扩建后，价值可能增至2000亿越南盾，导致购买投入成本上升。
2. 土地使用费是企业除土地购买成本外必须向国家额外支付的款项。目前，这项费用按剩余方法计算（地块估计价值=开发总收入-开发总成本）。
据吴光福，应用此方法使项目土地费增长多倍，甚至有些项目土地费比最初预期增长三倍。
3. 建筑成本包括人工和材料成本，也逐年增长并随阶段变化。有建筑经验的企业可以找到降低建筑成本的解决方案，但这种减少通常不显著（仅约2-3%），而人工和材料成本可能增长高达10%。
4. 财务成本（利率）随时期波动，目前利率趋于稳定和下降。据吴光福，这是唯一可能降低房地产价格的因素，但这种减少非常小，无法弥补上述三个因素的大幅增长。
5. 企业管理成本是维持运营机构、员工工资和资产折旧的成本。“这项成本也有上升趋势，企业可以通过数字技术和提高劳动生产率主动节省，但这项成本在构成售价中的比例很小，”吴光福说。
6. 法律手续执行时间是企业的间接财务成本。如果法律手续执行时间延长，财务成本将呈指数增长。例如，一块价值5000亿越南盾的土地，如果法律手续从2年（花费1000亿利息）延长到5年，企业将损失高达2500亿利息。
7. 企业预期利润是取决于每个企业观点和商业战略的因素。如果投资者设定过高的利润预期，售价将很高。相反，如果企业预期合理利润，例如仅10-20%，则价格会更灵活。
2900个项目正遇手续障碍
CBRE越南市场部总监武黄俊杰强调，多年拖延的手续障碍是房地产市场的重大问题。
全国约有2900个项目正遇手续障碍。这是一个令人担忧的数字，直接影响过去多年的市场供应。
中国连续多年降低公寓价格的经验
自2022年至今，许多城市公寓价格持续下降，标志着北京管理政策的深刻变化。
收紧信贷以抑制价格上涨势头
转折点始于2020年，当时中国政府出台“三条红线”政策，旨在限制投资者过度借贷，据彭博社报道。此规定设定了债务比率上限，并要求企业维持最低现金水平，导致许多大型房地产集团，包括恒大和碧桂园，陷入流动性危机。
当局还收紧抵押贷款，并要求银行减少房地产信贷发放速度。此政策切断了曾滋养投机浪潮的资金流，有助于阻止跟风买卖导致大城市公寓价格远超居民收入的情况。
一系列放松措施以降低价格
然而，过度收紧已导致中国房地产市场暴跌，威胁经济增长。从2022年起，政府被迫调整，转向支持措施以稳定价格并防止市场崩溃。
首先，北京允许房地产企业更多接触预售房资金，并推出约2000亿元人民币的特别信贷包以完成未完工项目。这既有助于减少未交付公寓库存，又巩固了买家信心。
对居民，政府将抵押贷款利率降至多年最低水平，同时要求银行调整现有贷款利率。最低首付比例降至首套和第二套房均为15%，帮助扩大住房获取能力。北京、上海和许多其他城市的地方政府也取消或放宽了每户家庭可购买公寓数量的限制。
一个值得注意的点，据全球房地产跟踪网站Global Property Guide分析，是中国非常重视租赁住房发展，将其视为创造稳定住房供应并满足广大居民，尤其是年轻人需求的根本解决方案。
租赁住房政策在规划和财政支持方面得到加强，同时更新旧城区以增加市场吸引力。这些措施有助于减轻销售住房市场的压力，避免产生长期房价“泡沫”。
市场进入调整阶段
以上措施的结果是，中国许多城市公寓价格已降温。据官方数据，中国商业住房价格从2022年开始下降，到2024年录得近十年来最大跌幅。到2025年初，下降速度已放缓，但房价仍低于多年前峰值。
价格下降主要源于抑制投机信贷和选择性放松以确保实际住房需求的结合。中国当局希望此调整将使市场回归更可持续的状态，而不是继续维持超出大多数家庭承受能力的高价格。
经过多年房价飙升并成为最大社会问题之一，中国房地产市场现已逆转。
（编译：Ivy 越南中文社；审校：Alex；来源：Tuoitre）
