哪些情况下转为住宅用地时可减免50-70%的土地使用费？

其中一项值得注意的内容是上述决议第10条中关于“转换土地使用目的时缴纳土地使用费、土地租金”的规定。

转为住宅用地时土地使用费减免规定如何？

据此，当民众将土地使用目的从农业用地转为住宅用地（根据《土地法》第121条第1款b点规定）时，必须申请许可并按以下两种情况缴纳土地使用费：

对于普通情况，当土地使用人获得有权机关许可，将多年生作物用地、一年生作物用地或其他农业用地转为住宅用地时，应缴纳的土地使用费按住宅用地价格与农业用地价格（根据地价表）之间的差额的100%计算（以下简称差额）。

例如：个人希望将500平方米一年生作物用地转为住宅用地（符合规划），假设该位置住宅用地价格为每平方米5,000,000越南盾，农业用地价格为每平方米500,000越南盾。应缴纳的土地使用费 = (5,000,000 - 500,000) × 500平方米 = 2,250,000,000越南盾。

因此，这种情况下土地使用费的计算方式与现行《土地法》第156条和第103/2024/ND-CP号法令第8条的规定基本一致。

对于与住宅用地相连的园地、池塘、农业用地，或源自与住宅用地相连的园地、池塘的土地，当转为住宅用地时，第254号决议规定了在某些情况下对土地使用人更有利的土地使用费征收方式，包括：

- 将同一地块内确认土地使用权时确定的与住宅用地相连的园地、池塘、农业用地转为住宅用地。

- 将源自与住宅用地相连的园地、池塘的土地，但土地使用人为转让土地使用权而分割，或因测量单位在2014年7月1日前绘制地籍图时自行测量分割为单独地块的土地转为住宅用地。

对于上述两种情况，第254号决议根据当地住宅用地分配限额，将转换用途的土地面积划分为不同“等级”，每个等级适用不同的土地使用费征收标准。具体如下：

对于转换用途的土地面积在当地住宅用地分配限额内的部分，按差额的30%计算。

对于超出限额但不超过当地住宅用地分配限额一倍的部分，按差额的50%计算。

对于超出当地住宅用地分配限额一倍以上的土地面积部分，按差额的100%计算。

住宅用地分配限额由省级人民委员会根据各地情况规定。

例如：A地某家庭拥有500平方米与住宅用地相连的园地、池塘，希望将全部500平方米转为住宅用地。A地住宅用地分配限额为：200平方米。决定时的住宅用地价格为：每平方米5,000,000越南盾，农业用地价格为：每平方米500,000越南盾。土地使用费差额 = 5,000,000 - 500,000 = 4,500,000越南盾/平方米。

此时，土地使用费按以下三个等级计算：

+ 对于限额内部分（200平方米）：应缴纳的土地使用费 = 200平方米 × 4,500,000 × 30% = 270,000,000越南盾。

+ 对于超出限额但不超过一倍的部分（200平方米）：应缴纳的土地使用费 = 200平方米 × 4,500,000 × 50% = 450,000,000越南盾。

+ 对于超出限额一倍以上的部分（100平方米）：应缴纳的土地使用费 = 100平方米 × 4,500,000 × 100% = 450,000,000越南盾。

应缴纳的土地使用费总额 = 270,000,000越南盾 + 450,000,000越南盾 + 450,000,000越南盾 = 1,170,000,000越南盾。

上述土地使用费征收标准仅适用于一个家庭、个人（基于一块土地）计算一次。后续转换用途时需缴纳100%的差额。

哪些情况下可减免土地使用费？

与《2024年土地法》规定对所有农业用地转为住宅用地的情况均按100%差额计算土地使用费且无区别相比，第254号决议中基于限额的计算机制显然对土地使用人更为有利。

这种计算方式并非对转换用途的全部面积统一适用一个标准，而是根据超出限额的面积逐步增加。

需要注意的是，上述基于住宅用地分配限额按比例（30%、50%、100%）确定土地使用费的方式并非适用于所有转换土地使用目的的情况。

该机制主要适用于与住宅用地相连、使用来源稳定、长期、通常位于居民区的园地、池塘、农业用地，而非普遍适用于所有从农业用地转为住宅用地的情况。

该规定体现了国家利益与土地使用人合法权益之间的合理平衡。

对于与住宅用地相连的园地、池塘，通常是家庭、个人多年来与住房共同形成和稳定使用的土地类型。

在这些情况下，不征收100%差额而允许按较低比例基于限额缴纳土地使用费是合适且人性化的。该规定有助于减轻民众的财务负担，为稳定居住创造条件，并符合农村和城郊居民区土地使用实际情况。

相反，对于不属于上述情况的农业用地转为住宅用地（农业用地不与住宅用地位于同一地块；地块最初由国家全部分配为农业用地；2014年7月1日后分割的地块；...）。

或转换用途面积过大，对全部面积征收100%差额符合当前土地管理要求。

这种方法有助于限制土地投机，防止利用土地使用目的转换政策从价差中牟利，同时有助于保护农业用地资源，这是经济社会可持续发展的重要资源。

（编译：Cici 越南中文社；审校：Woo；来源：越南中文社）