越南房地产经纪人协会警告2026年房地产市场面临四大风险

这是越南房地产经纪人协会（VARS）在2026年1月第三周发布的房地产市场报告中提出的观点。

贷款利率快速上升

为了克服土地价格表带来的风险，未来土地价格调整系数，VARS建议尽早发布合理的调整系数——对于新区域低于1，以鼓励企业发展项目。

除了土地价格上涨的风险外，根据VARS，今年房地产市场面临的其他风险还包括土地清理环节因一些地方缺乏决心而存在许多障碍。

由于地方干部不专业、缺乏经验，导致与房地产相关的三部法律（如土地法、建筑法、房地产经营法）执行缓慢，使企业不得不等待，增加了项目成本。

近期贷款利率大幅上升是房地产市场非常值得关注的问题。仅在短时间内，利率已有快速上升的迹象，给项目开发企业和实际购房者带来压力。

同样根据VARS，房地产信贷控制需要以谨慎、有选择性的方向实施，以限制系统风险，但不对市场和开发资金流造成冲击。利率水平过高不仅房地产市场，甚至整个经济都可能面临负面影响。

房地产“投机”风险日益增加

VARS的研究数据显示，2025年房地产市场在供应改善并呈上升趋势的情况下已达到更平衡的状态。2025年全国有128,000个新产品开盘销售（公寓、与土地相连的住房），是2019-2025年期间的最高水平。

然而，由于供应结构失衡，严重缺乏价格合适的住房产品，市场尚未解决“供应渴求”，其中约25%的公寓供应价格超过每平方米1亿越南盾。

同样根据VARS，当供应在广泛范围内增加，有更多选择时，市场开始进入实质性竞争阶段。价格水平继续维持在高位，但流动性不再均匀覆盖所有区域和所有细分市场。

在大城市房地产价格相对于人均收入上升、贷款利率继续上升带来压力的背景下，市场逐渐缩小参与对象。实际购房者必须拥有稳固的财务基础和长期积累能力。

投资者也不再像以前阶段那样容易快速获利。基于未经证实的信息、群体效应或短期期望的投机策略日益风险。尤其是在市场数据通过为房地产分配唯一识别码逐步透明化的背景下。

投资者必须进行选择性思考，优先考虑具有实际价值、可开发性、流动性和风险管理的房地产。使用高财务杠杆、缺乏长期战略的投资者也逐渐被淘汰出局。

此外，那些缺乏财务能力、过度依赖杠杆或开发产品偏离市场需求的投资方将很快暴露风险。

在新背景下，VARS认为，从长期来看，房地产价格不会“过热”上涨，但难以下降，因为实际住房需求始终维持在高位，经济增长，特别是基础设施投资不断扩展，有助于增加房地产价值并刺激投资需求。

（编译：李程 越南网；审校：Alex；来源：越南中文社）