2026年越南房地产论坛讨论市场新周期

在11月11日举行的2026年越南房地产论坛上，越南房地产协会副主席、越南房地产经纪人协会主席阮文定表示，房地产市场正进入过渡阶段，增长动力和市场结构都在发生深刻变化。他提到，尽管国内生产总值增长9.01%、建筑业增长12.3%、注册外商直接投资达503.6亿美元，市场仍面临资金成本压力。

阮文定指出，目前多家银行的购房贷款优惠期利率普遍在每年8.5%至11%之间，但优惠期结束后，浮动利率可能升至每年13%至15%，具体取决于各信贷机构。他认为，过度依赖贷款和快速销售的市场对资金成本波动十分敏感，存在供需失衡和稳定性不足的风险。

越南投资与发展银行首席经济学家艮文力在论坛上表示，房地产金融不只有银行信贷，还包括企业债券、投资基金、外商直接投资、股票市场、并购等渠道。他引用数据称，2026年前8个月全经济信贷增长约10%，房地产信贷增长9.5%，预计全年房地产信贷增速可达约15%，与整体经济增速相当。

艮文力称，信贷资金正更多集中于房地产经营和项目开发投资，现行信贷管理机制趋向健康化但仍保留一定灵活性，而非对房地产领域关闭资金。不过他也表示，信贷持续增长并不意味着企业都能容易获得资金，在风险控制要求提高的背景下，项目财务能力、法律合规性、经营方案和偿债能力将越来越决定开发商能否获得信贷。

在企业债券方面，艮文力介绍，2026年前10个月企业债券发行总额已超过15万亿越南盾，高于上年全年水平，其中房地产企业约占36%。但整个企业债券市场规模仍在48万亿越南盾左右，尚未真正突破。他认为，市场已度过2023年债券到期压力的高峰，但每年仍有数十万亿越南盾债券到期，企业不能继续依赖延期、展期措施，而须主动创造现金流偿债。

艮文力还提到，股票市场整体指数因行业板块相互抵消而呈拉锯走势，但房地产股票上涨约28%，建筑板块上涨近40%，反映企业间分化日益明显：有项目开发能力和财务实力的大型上市房地产集团仍受投资者关注，中小企业在融资和维持运营方面继续面临困难。FUTA Land代表裴清香则认为，人工智能和技术平台可同时解决信息、交易等问题，推动市场更专业化运行。

艮文力强调税收政策在调节市场方面的作用，特别是对闲置、迟迟未投入使用的不动产。他表示支持对这类资产征税的主张，认为土地多年闲置是巨大的资源浪费，但政策需要路线图，确保公开、透明和公平。他建议房地产企业全面重组，首先是财务重组，严格控制现金流、核算资金成本并主动制定偿债方案，同时利用国家支持政策、解决法律障碍，并按实际居住需求和多数民众支付能力调整产品结构。