2026年越南房地產論壇討論市場新週期

在11月11日舉行的2026年越南房地產論壇上，越南房地產協會副主席、越南房地產經紀人協會主席阮文定表示，房地產市場正進入過渡階段，增長動力和市場結構都在發生深刻變化。他提到，儘管國內生產總值增長9.01%、建築業增長12.3%、註冊外商直接投資達503.6億美元，市場仍面臨資金成本壓力。

阮文定指出，目前多家銀行的購房貸款優惠期利率普遍在每年8.5%至11%之間，但優惠期結束後，浮動利率可能升至每年13%至15%，具體取決於各信貸機構。他認為，過度依賴貸款和快速銷售的市場對資金成本波動十分敏感，存在供需失衡和穩定性不足的風險。

越南投資與發展銀行首席經濟學家艮文力在論壇上表示，房地產金融不只有銀行信貸，還包括企業債券、投資基金、外商直接投資、股票市場、併購等渠道。他引用數據稱，2026年前8個月全經濟信貸增長約10%，房地產信貸增長9.5%，預計全年房地產信貸增速可達約15%，與整體經濟增速相當。

艮文力稱，信貸資金正更多集中於房地產經營和項目開發投資，現行信貸管理機制趨向健康化但仍保留一定靈活性，而非對房地產領域關閉資金。不過他也表示，信貸持續增長並不意味著企業都能容易獲得資金，在風險控制要求提高的背景下，項目財務能力、法律合規性、經營方案和償債能力將越來越決定開發商能否獲得信貸。

在企業債券方面，艮文力介紹，2026年前10個月企業債券發行總額已超過15萬億越南盾，高於上年全年水平，其中房地產企業約佔36%。但整個企業債券市場規模仍在48萬億越南盾左右，尚未真正突破。他認為，市場已度過2023年債券到期壓力的高峰，但每年仍有數十萬億越南盾債券到期，企業不能繼續依賴延期、展期措施，而須主動創造現金流償債。

艮文力還提到，股票市場整體指數因行業板塊相互抵消而呈拉鋸走勢，但房地產股票上漲約28%，建築板塊上漲近40%，反映企業間分化日益明顯：有項目開發能力和財務實力的大型上市房地產集團仍受投資者關注，中小企業在融資和維持運營方面繼續面臨困難。FUTA Land代表裴清香則認為，人工智能和技術平臺可同時解決信息、交易等問題，推動市場更專業化運行。

艮文力強調稅收政策在調節市場方面的作用，特別是對閒置、遲遲未投入使用的不動產。他表示支持對這類資產徵稅的主張，認為土地多年閒置是巨大的資源浪費，但政策需要路線圖，確保公開、透明和公平。他建議房地產企業全面重組，首先是財務重組，嚴格控制現金流、核算資金成本並主動制定償債方案，同時利用國家支持政策、解決法律障礙，並按實際居住需求和多數民眾支付能力調整產品結構。