越南三季度房地产库存近5.3万套

胡志明市房地产市场在2026年前9个月延续选择性复苏，但成交量出现回落。胡志明市人民委员会副主席黄元营10月13日在中央住房政策与房地产市场指导委员会会议上表示，全市房地产经营收入约322万亿越盾，同比增长84%。他同时指出，市场回暖仍然缓慢，政府和各部委化解困难、行政手续更为通畅，使更多产品得以上市。

成交端并未同步改善。胡志明市房地产协会（HoREA）统计显示，全国第三季度成功交易约92004笔，比第二季度下降8%；其中公寓和独栋住宅交易下降14%，土地交易下降6%。该协会认为，买家在决定前更为审慎，项目法律手续、位置、基础设施质量、售价和付款方案对产品去化的影响日益直接。

供应结构与购买力的错位在公寓市场尤为明显。世邦魏理仕旗下第一太平戴维斯（Savills）越南的报告显示，胡志明市第三季度新开盘公寓约1900套，一级市场总供应升至5800套，但吸纳率仅25%，约合1400笔交易；A级和B级公寓占新增供应约80%。Savills胡志明市研究与咨询副总监高氏清香表示，购房贷款利率处于高位，持续给开发商现金流和买家支付能力带来压力，供应仍在，需求却在走弱。

联排住宅和别墅同样承压。第三季度新开盘约3600套，其中超过50%单价低于100亿越盾，但吸纳率仅14%。高氏清香称，郊区大型城区正在重塑联排住宅市场，但融资成本高继续限制支付能力、抑制吸纳。与此同时，商业地产表现相对平稳：写字楼供应近300万平方米，入住率近90%，平均租金约每平方米每月87万越盾，但各等级净吸纳均为负值，主要因部分租户缩减面积。

在库存问题上，HoREA指出，评估市场时需关注的库存不仅包括开发商未售出的产品，还包括因障碍长期停滞的项目以及二级市场上的存量房源；该协会认为，处理这些库存有助于疏通土地和投资资金、补充供应。胡志明市方面表示，已彻底化解189个核查项目中的136个，涉及注册资金约139万亿越盾、面积4626公顷，其余53个项目已确定处理方向，目标在2026年内完成。

供应结构失衡仍是核心问题。据HoREA报告，胡志明市住房供应仍集中于高端和中高端，具备集资条件的公寓占73.6%，中级仅占7.1%，尚未录得平价住房供应。HoREA主席黎黄洲建议研究发展价格合适的商业住房机制，鼓励企业从高端转向符合支付能力的住房和租赁住房。Savills则预测第四季度约6000套公寓可开盘，比最初预测低近30%，因部分项目推迟了推盘计划。