越南三季度房地產庫存近5.3萬套

胡志明市房地產市場在2026年前9個月延續選擇性復甦，但成交量出現回落。胡志明市人民委員會副主席黃元營10月13日在中央住房政策與房地產市場指導委員會會議上表示，全市房地產經營收入約322萬億越盾，同比增長84%。他同時指出，市場回暖仍然緩慢，政府和各部委化解困難、行政手續更為通暢，使更多產品得以上市。

成交端並未同步改善。胡志明市房地產協會（HoREA）統計顯示，全國第三季度成功交易約92004筆，比第二季度下降8%；其中公寓和獨棟住宅交易下降14%，土地交易下降6%。該協會認為，買家在決定前更為審慎，項目法律手續、位置、基礎設施質量、售價和付款方案對產品去化的影響日益直接。

供應結構與購買力的錯位在公寓市場尤為明顯。世邦魏理仕旗下第一太平戴維斯（Savills）越南的報告顯示，胡志明市第三季度新開盤公寓約1900套，一級市場總供應升至5800套，但吸納率僅25%，約合1400筆交易；A級和B級公寓佔新增供應約80%。Savills胡志明市研究與諮詢副總監高氏清香表示，購房貸款利率處於高位，持續給開發商現金流和買家支付能力帶來壓力，供應仍在，需求卻在走弱。

聯排住宅和別墅同樣承壓。第三季度新開盤約3600套，其中超過50%單價低於100億越盾，但吸納率僅14%。高氏清香稱，郊區大型城區正在重塑聯排住宅市場，但融資成本高繼續限制支付能力、抑制吸納。與此同時，商業地產表現相對平穩：寫字樓供應近300萬平方米，入住率近90%，平均租金約每平方米每月87萬越盾，但各等級淨吸納均為負值，主要因部分租戶縮減面積。

在庫存問題上，HoREA指出，評估市場時需關注的庫存不僅包括開發商未售出的產品，還包括因障礙長期停滯的項目以及二級市場上的存量房源；該協會認為，處理這些庫存有助於疏通土地和投資資金、補充供應。胡志明市方面表示，已徹底化解189個核查項目中的136個，涉及註冊資金約139萬億越盾、面積4626公頃，其餘53個項目已確定處理方向，目標在2026年內完成。

供應結構失衡仍是核心問題。據HoREA報告，胡志明市住房供應仍集中於高端和中高端，具備集資條件的公寓佔73.6%，中級僅佔7.1%，尚未錄得平價住房供應。HoREA主席黎黃洲建議研究發展價格合適的商業住房機制，鼓勵企業從高端轉向符合支付能力的住房和租賃住房。Savills則預測第四季度約6000套公寓可開盤，比最初預測低近30%，因部分項目推遲了推盤計劃。