Vincom Retail租户扩张受高利率影响

Vincom Retail旗下购物中心的租户营收增速正在放缓。据MB证券（MBS）2026年10月的投资者会议报告，租户营收在2026年前两个季度增长约25%至30%，目前增速已降至20%至25%；剔除约5%的涨价因素后，实际消费量仍增长约15%。MBS认为整体购买力稳定，但高利率正成为小租户扩大门店计划的主要障碍，原因是银行贷款成本压力。

MBS报告显示，为购物中心吸引客流的大型租户目前约占出租面积的60%至70%，财务状况仍然良好。Vincom Retail方面则采取发放刺激消费券、优化经营效率以及在必要时降低租金等措施支持租户，但公司不直接向租户提供贷款或融资。

在租赁收入方面，Vincom Retail期望现有购物中心的租金收入每年维持约10%至12%的增长，尚未计入新项目的贡献。其中一个动力来自约占收入80%的固定合同按消费价格指数（CPI）调整租金。公司还继续改造升级老旧购物中心，目标将出租率从55%至56%提升至95%以上，同时提高租金水平，并计划调整租户结构，优先引入更高端品牌以增加租赁收入和分成收入。

运营成本方面，Vincom Retail已将购物中心空调温度从26摄氏度下调至25摄氏度以改善顾客体验，此举推高了用电量。目前太阳能系统仅满足公司约4%的用电需求，公司正逐步更换中央冷水机组、LED灯和自动扶梯等高效设备以节省成本。

此外，Vincom Retail已支付约10万亿越南盾定金锁定土地储备，用于开发联排商铺项目，但因房地产市场流动性情况，公司暂缓销售计划，预计从2027年下半年起重新启动。购物中心板块方面，公司计划未来5年新增约60万至70万平方米总建筑面积（GFA）。MBS称，公司已支付定金开发约73.7万平方米建筑面积，5年后越南长期项目储备预计约98万平方米。公司还在评估进入印度和刚果等发展中市场的可行性，海外扩张仍处于可行性研究阶段。

业绩方面，Vincom Retail 2025年净营收为8.837万亿越南盾，略低于上年；税后利润增长57%，达6.446万亿越南盾。MBS预测2026年净营收为9.767万亿越南盾，增长约11%，税后利润预计为6.030万亿越南盾，下降约6%；2027年净营收预计增至13.8万亿越南盾，增长约41%，税后利润约7.043万亿越南盾，增长近17%。资产规模方面，MBS预测2026年底总资产达67.052万亿越南盾，2027年底增至75.043万亿越南盾。Sado商贸股份公司为Vincom Retail最大股东，持股40.5%；Vingroup集团直接持有18.37%资本，其他股东持有41.13%。