越南拟收紧保障性住房转售规则

越南国会10月28日下午就《住房法》修订草案进行会场讨论，国会文化与社会委员会专职委员武文进在会上提出，混合用途公寓楼内开发商、管理委员会与居民之间的纠纷仍然复杂，涉及共有与专有部分划分以及2%维修基金的管理。他称，不少地方各方理解与做法不一，导致争执长期化，影响安全与秩序。

武文进认为，问题不只在于利益分歧，也在于法律规定不够清晰，各方权利与责任未获明确划分。他建议起草机构评估影响，重点完善三方面内容，首先是明确混合楼中专有部分与共有部分的界限。他以同一栋楼内住宅、酒店或办公区块可能共用承重结构、消防系统，却各有大堂、电梯和走廊为例，指出不能仅因电梯、走廊服务某一区域就当然视为专有，也不能对所有项目套用同一管理机制而忽略实际使用范围。

其次，他主张继承并完善按功能分区划分和管理2%维修基金的机制。现行《住房法》已对满足功能分区分离条件的混合公寓楼设有维修经费划分机制，但草案未清晰体现，却规定将维修经费移交管理委员会。他举例说，商业区共有部分电梯损坏时，基金里有钱却仍卡住，企业损失持续，各方仍在争论；已足额缴纳的维修费到使用时不应再层层申请。

他建议在法中直接规定混合公寓楼维修经费的划分与管理原则，具体程序交由政府指导：全楼共用部分及住宅区共有部分的经费由管理委员会管理，经营服务区共有部分的经费由该区业主按规定管理使用。他强调2%的缴纳比例不变，但资金须按范围管理、按目的使用，并与各主体职责挂钩。

第三，他提出改变开发商保留自营面积的维修费计算依据。草案规定，开发商对保留或未售、未出租出售的面积按交付时最高住宅售价缴纳2%维修费，日后出售再按实际价格重算。武文进认为，这对企业长期保留经营的办公、酒店、商业部分不合理，同一栋楼内住宅、办公、酒店和商业中心功能、特点与价值不同，不能以最贵住宅售价作为统一尺度。

他进一步指出，若该面积日后出售，尚有实际交易价格可据以重算；若企业长期保留不卖，则缺少交易价格来调整。他建议保留2%缴纳义务，但补充针对非住宅、由开发商长期经营面积的独立估值方法，依据资产功能、特点与价值，在交付时公开、客观审定，并设严格监督机制，避免减少共有部分维修经费来源。