越南擬收緊保障性住房轉售規則

越南國會10月28日下午就《住房法》修訂草案進行會場討論，國會文化與社會委員會專職委員武文進在會上提出，混合用途公寓樓內開發商、管理委員會與居民之間的糾紛仍然複雜，涉及共有與專有部分劃分以及2%維修基金的管理。他稱，不少地方各方理解與做法不一，導致爭執長期化，影響安全與秩序。

武文進認為，問題不只在於利益分歧，也在於法律規定不夠清晰，各方權利與責任未獲明確劃分。他建議起草機構評估影響，重點完善三方面內容，首先是明確混合樓中專有部分與共有部分的界限。他以同一棟樓內住宅、酒店或辦公區塊可能共用承重結構、消防系統，卻各有大堂、電梯和走廊為例，指出不能僅因電梯、走廊服務某一區域就當然視為專有，也不能對所有項目套用同一管理機制而忽略實際使用範圍。

其次，他主張繼承並完善按功能分區劃分和管理2%維修基金的機制。現行《住房法》已對滿足功能分區分離條件的混合公寓樓設有維修經費劃分機制，但草案未清晰體現，卻規定將維修經費移交管理委員會。他舉例說，商業區共有部分電梯損壞時，基金裡有錢卻仍卡住，企業損失持續，各方仍在爭論；已足額繳納的維修費到使用時不應再層層申請。

他建議在法中直接規定混合公寓樓維修經費的劃分與管理原則，具體程序交由政府指導：全樓共用部分及住宅區共有部分的經費由管理委員會管理，經營服務區共有部分的經費由該區業主按規定管理使用。他強調2%的繳納比例不變，但資金須按範圍管理、按目的使用，並與各主體職責掛鉤。

第三，他提出改變開發商保留自營面積的維修費計算依據。草案規定，開發商對保留或未售、未出租出售的面積按交付時最高住宅售價繳納2%維修費，日後出售再按實際價格重算。武文進認為，這對企業長期保留經營的辦公、酒店、商業部分不合理，同一棟樓內住宅、辦公、酒店和商業中心功能、特點與價值不同，不能以最貴住宅售價作為統一尺度。

他進一步指出，若該面積日後出售，尚有實際交易價格可據以重算；若企業長期保留不賣，則缺少交易價格來調整。他建議保留2%繳納義務，但補充針對非住宅、由開發商長期經營面積的獨立估值方法，依據資產功能、特點與價值，在交付時公開、客觀審定，並設嚴格監督機制，避免減少共有部分維修經費來源。