農業與環境部剛剛向河內市人民委員會提出了一項建議，請求試點在個人之間的房地產贈與合同中不進行公證和認證。
胡志明市法律大學的Ngô Gia Hoàng碩士對此建議提出了自己的看法。
關於房地產贈與合同的公證規定是怎樣的？
現行法律明確規定，個人之間的房地產贈與合同必須進行公證或認證，不論房地產是否在項目內，以及贈與雙方是誰。
2024年土地法第27條第3款要求，對於土地使用權、土地使用權及地上附著物的贈與合同，必須進行公證或認證。
各方僅在特定情況下可以選擇公證或認證（非強制性），如：土地使用權租賃合同、農業土地使用權轉換合同，或土地使用權及地上附著物轉讓、出資合同，其中一方或各方為房地產經營企業。
2023年住房法第164條規定，住房贈與合同必須進行公證或認證，除非是贈送情誼房、情義房、大團結房的組織。
2015年民法典第119條第2款確認：“法律規定民事交易必須以公證、認證、登記的書面形式表現的，必須遵守該規定。”
與此同時，2023年房地產經營法第44條第4款不強制要求房地產經營合同（贈與合同不屬於房地產經營合同）進行公證或認證，除非各方有約定要求。
不公證房地產贈與合同的風險
河內市農業與環境部提議試點在房地產交易中不進行公證和認證，即在首都房地產項目中個人之間的贈與合同。
這意味著該提議僅適用於：贈與合同；被贈與的房地產屬於房地產項目；交易各方為個人。
從贈與交易的本質來看：這是一種不具有商品-貨幣性質的交易，因為贈與方不要求物質補償。
在許多情況下，贈與方和受贈方通常是家庭成員，彼此信任並清楚房地產信息（如是否抵押、有爭議等），因此風險較小。
同時，夫妻之間、親生父母與子女之間、養父母與養子女之間、公婆與媳婦之間、岳父母與女婿之間、祖父母與孫子女之間、兄弟姐妹之間的土地贈與，受贈方將免徵個人所得稅和免繳印花稅，即通常不會對國家產生財務義務。
然而，這種交易的結果將導致土地使用權、地上財產權的轉移，因此不對這種交易進行公證/認證仍潛藏爭議和逃稅的風險。
例如，許多情況下，贈與方年齡較大，認知能力有限，行為能力喪失的人可能被迫或被騙轉讓房地產所有權。
或者，如果贈與不明確時間、地點等，家庭成員之間可能發生爭議。
此外，一些個人可能利用贈與形式掩蓋買賣交易，以逃避個人所得稅或印花稅。
關於試點對象為項目內房地產：在一個項目中，房地產數量通常很大，有共同的法律條件，由同一個投資者進行交易，因此這些房地產的交易合同通常有共同的形式、內容，基本合同一致，因此房地產經營法規定不強制公證/認證合同。
然而，這是當交易一方為房地產企業、項目投資者時，因為他們的合同必須按照規定模板制定，必須在簽訂前公開，受到職能部門的控制和監督後才能應用。
與此同時，個人之間的房地產交易，即使是項目內的房地產，也不會有國家機構的干預、控制，或有房地產經營法律的保護機制。因此，偽造簽名、對象混淆、強迫簽訂、財產不符合贈與條件等風險非常高。
公證/認證活動將確保合同、交易的法律安全，防止違法行為，預防爭議，保護相關個人、組織的合法權益。
這有助於防止欺詐、欺騙行為，強迫老年人、不瞭解法律的人進行違背意願的財產轉讓行為。
公證/認證也有助於鞏固證據，明確簽訂時間、協議內容和贈與方的精神狀態，從而保護受贈方並保持交易的法律穩定性。
在我看來，目前階段提議不強制公證、認證房地產項目中個人之間的房地產贈與合同尚不合適。
這將削弱對各方的法律保護機制，增加爭議風險，並潛藏民事交易中的利益風險，需要謹慎考慮。
越南中文社
