Hằng女士的房子位於新平郡15坊陳太宗路，面積超過180平方米，包括一層和二層。2022年年中，她決定拆除舊建築，新建一棟五層樓，既用於居住，也用於開設辦公室。
從事工程設計諮詢近20年，她清楚瞭解法律規定，準備了完整的文件、設計圖紙，按照建築法和1/2000規劃要求提交了技術申請。她向區裡提交了建築許可證申請文件。
但近一個月後，文件被拒絕。職能部門要求她補充四種文件：符合現狀的房屋和土地所有權證書、國防部作戰局批准的工程高度許可證、從中壓電線到地界的距離確認，以及確保電力安全走廊的設計圖紙。
“這些要求對於一個新建工程來說既不必要也不合適，但我還是不得不補充”，Hằng女士說。
Hằng女士表示，2015年購買的房子保持了原狀，只是內部安裝了玻璃門以分隔房間作為辦公室。當全面重建時，她沒想到“確認現狀”是必要的。
設計圖紙明確標明工程高度為26.3米，低於區裡允許的最大高度30米。然而，她仍然需要聯繫多個部門以獲得靜空高度的批准文件。
電力安全走廊的要求也帶來了麻煩。儘管已經在圖紙中計算並明確顯示了與中壓電線的距離，地方政府仍然要求她向電力單位申請額外的確認。
“我花了超過半年的時間完成建築許可證申請文件，而不是法律規定的20天”，她說。延誤使得建設計劃從2022年推遲到2023年，影響了家庭生活和企業活動。
根據建築法，獨立住宅建築許可證的發放時間不超過15個工作日，其他工程為20天。如果有特殊情況，也不得超過10天。
然而，實際獲得建築許可證的時間通常更長。2022年，根據胡志明市建設廳的評估，胡志明市人民委員會辦公室行政程序控制室的數據顯示，許多區縣的逾期文件比例高達50%以上。有些地方，居民不得不等待一整年才能獲得許可證。
文件逾期主要有兩個原因。首先是相關單位之間的審核協調環節。儘管規定反饋時間為15天，但許多地方回覆緩慢，導致文件被“掛起”，地方政府無法處理。其次是圖紙調整。在一些地區，這一原因佔退回文件的50%以上，甚至達到80%，不少情況下文件被退回2-3次。
關於許可證費用，根據胡志明市人民議會的決議，每份獨立住宅許可證費用為75,000越南盾，其他工程為150,000越南盾，延長、重新發放或調整建築許可證費用為15,000越南盾。
然而，據胡志明市房地產協會（HoREA）副主席、Lê Thành公司總經理Lê Hữu Nghĩa先生表示，企業和居民實際支付的建築許可證費用要高得多。對於獨立住宅工程，大多數居民會委託服務公司或建築承包商代為申請，這部分費用會隱藏在設計費用中。
“申請獨立住宅建築許可證通常會包括設計和申請費用。目前市場上的價格不低於2000萬越南盾”，Nghĩa先生說，並補充說，與發放的許可證數量相比，這是一種巨大的浪費。根據胡志明市建設廳的報告，2024年該市發放了24,921份建築許可證，2023年為21,700份，2022年為30,265份。
同樣在申請建築許可證時遇到困難的Phạm Văn Hải先生講述了他家在外城區一塊超過80平方米的土地上計劃建造一棟一層兩層的房子。文件由熟人的公司設計，文件齊全，但三次提交到區裡都被退回，項目開工日期臨近仍未獲得許可證。
第一次提交後，近15天后，他的文件因需要調整通風而被退回。建築師修改後重新提交，文件繼續因未確保後方退縮距離而被要求修改圖紙。第三次，區裡因為設計師的姓名和簽名“不符合標準”而退回文件。
“第三次後，我不得不花費超過1000萬越南盾僱傭服務公司幫忙，以便及時開工”，Hải先生說。
Lê Hữu Nghĩa先生認為，對於像公寓、辦公樓這樣的大型工程，從開工到完工的流程可能需要超過100個印章。因此，減少如建築許可證這樣的程序將幫助企業節省時間和成本。
HoREA副主席還表示，建築許可證的免除在2003年建築法和2009年第12號法令中有相當開放的規定。據此，位於城市區、工業園區、出口加工區、高科技園區等已有1/500詳細規劃的項目可以免除建築許可證申請。
根據這一規定，如公寓等項目如果已有詳細規劃，也不需要建設廳審核基礎設計和技術設計。然而，2014年建築法及2020年修正案已經收緊：只有低於7層、面積小於500平方米、位於1/500規劃項目內的工程才能免除許可證。
“法律已經收緊，但執行層面更加嚴格”，Nghĩa先生說。他舉例說，一些已經批准1/500規劃的地塊項目，有樣板設計，賣給居民。根據法律，這些房屋如果低於7層、面積小，不需要申請許可證。但實際上，居民仍然需要申請許可證，因為地方官員不靈活應用規定。
因此，Nghĩa先生認為，如果取消建築許可證，需要有非常詳細、明確的規定，以便執行層面不會藉口刁難居民。
胡志明市建設廳規劃建設院院長吳英武建築師表示，目前許可證申請文件中最令人不滿的是大型工程。除了法律規定的文件外，居民還需要補充交通影響評估、基礎設施連接文件，甚至靜空高度確認，儘管地塊不靠近機場。
“這些要求導致程序拖延”，吳先生說。他認為，如果逐步免除建築許可證，需要重新審查所有文件組成以簡化。例如，對於靜空高度批准文件，應明確規定哪些區域是強制性的，其餘應默認免除，以便利居民和企業。
面對申請建築許可證的種種困難，最近資源與環境經濟研究所建議胡志明市改為登記制度而非許可證制度。居民將根據已頒佈的城市建築管理規定的道路紅線、退縮距離、層高等規定進行建設登記。登記表格由坊、鄉人民委員會統一發放，簡化程序的同時確保工程監督和完工所需信息。
研究所認為，現行建築法已經允許位於1/500詳細規劃區域的住宅免除建築許可證。因此，胡志明市可以在符合條件的區域試點實施建設登記替代許可證申請。
越南中文社
