最近有消息稱，購買者不能再轉讓已經交付但還沒有紅皮書的公寓購買合同。是否有這樣的規定？
法律專家表示，需要區分“轉讓未來形成房屋的購買合同”和“購買現有房屋”的交易。
根據2023年《住房法》第2條第23款和第24款，未來形成的房屋是指正在投資建設或尚未按照規定驗收投入使用的房屋。
已經完成建設並驗收投入使用的房屋則是現有房屋。
通常情況下，購買者從投資者那裡購買公寓樓時，會購買未來形成的房屋，因為投資者通常在建設開始時或正在建設中就出售公寓以籌集資金。
購買者將根據建設進度支付款項，並在簽訂合同後1至3年內交付房屋。
在執行合同過程中，購買者可能因為不再需要居住、遇到財務困難或希望享受價格差異等原因而轉售。
即使項目完成但公寓尚未頒發所有權證書（紅皮書），購買者也只能轉讓未來形成房屋的購買合同。
這是最初的購買者將從與投資者簽訂的購買合同中獲得的權利和義務轉讓給受讓方。交易的對象是購買合同，而不是房屋。這種交易由2023年《房地產經營法》第VI章第2節（第49條至第52條）調整。
而購買現有房屋是指轉讓已經驗收、投入使用，賣方有紅皮書並按照2023年《住房法》規定在有權機關辦理過戶手續的公寓。
根據2023年《住房法》第160條第1款a項，想要買賣的房屋必須有紅皮書，除非另有規定。
2023年《房地產經營法》第50條第1款規定了轉讓未來形成房屋購買合同的條件，包括：尚未提交頒發證書的申請；房屋購買合同沒有正在解決的爭議；房屋不屬於被查封、抵押的情況，除非得到抵押方同意；有合法簽訂的購買合同。
值得注意的是，法律沒有設定關於公寓是否已經交付的條件。
過去，根據2016年第19號/TT-BXD號通知第32條第1款關於商業住宅購買合同轉讓條件的規定：組織、個人購買商業住宅項目的房屋，尚未接收房屋交付，或已經接收房屋交付的，有權將房屋購買合同轉讓給其他組織、個人，當頒發證書的申請尚未提交給有權國家機關時。
現在，根據2024年第96號/NĐ-CP號決議第13條的指導，關於房地產經營合同轉讓的順序、程序、檔案如下：房屋購買合同的轉讓合同必須公證（除非轉讓合同的一方是經營房地產的企業，則不必公證）。
申請公證的檔案組成包括房屋、建築工程交付記錄的正本或經過認證的副本（如果有）。
這一規定間接確認了已經交付的公寓（有房屋交付記錄）仍然屬於可以轉讓未來形成房屋購買合同的範圍。
實際上，在許多項目中，居民已經接收公寓交付並穩定居住多年，但仍未獲得紅皮書，因為投資者尚未完成財務義務或項目遇到法律障礙。
如果理解為已經交付的公寓不能再轉讓合同，購買者將無法以購買現有房屋的形式出售，因為還沒有紅皮書，也不能轉讓合同，因為被誤解為不再是未來形成的房屋。
這不僅降低了流動性，還消極影響了居民的合法權益。
法律不禁止轉讓未來形成房屋的購買合同，即使公寓已經交付，只要購買者尚未提交頒發證書的申請，並滿足2023年《房地產經營法》第50條規定的所有條件。
越南中文社
