如果申請人已婚，夫妻雙方的總收入從每月30萬越南盾提高到40萬越南盾，根據工資表計算。
在會議上發言時，總理範明政基本同意建設部關於提高社會住房購買收入門檻的建議，使其更加合適。
關於此事，《青年報》已與國會財政預算委員會委員、總理政策諮詢委員會成員黃文強代表就發展社會住房、為民眾提供經濟適用房模式進行了交流。
* 在國會第八次會議（2024年）的最高監督決議中，強調了發展社會住房的要求和解決方案，政府有許多果斷的解決方案。但在實施過程中，尤其是在大城市，仍有許多限制。您認為原因是什麼？
– 過去階段，社會住房在行政手續上遇到了很多障礙。
甚至許多意見明確指出，實施一個社會住房項目的手續比普通商業住房還要多、更復雜。例如，社會住房免收土地租金，但要免收土地租金，必須先確定土地價格，然後才能執行免租決定。這導致實施時間更長。
此外，在我們修改法律規定以更嚴格管理、收緊的過程中，也導致社會住房項目遇到更多困難，手續延長，未能獲批，無法實施。
除此之外，過去社會住房部分的利潤受到限制（不超過10%），而不是自由的，同時優惠政策不明確。這限制了投資者的利潤。
房地產投資需要長期資本，而社會住房的資本更需要長期，因為必須以低價出售，租賃-購買支付非常低，回收非常慢。因此，企業在面臨困難、缺乏資本時，對社會住房不感興趣。
* 那麼，我們有什麼解決方案來克服上述困難嗎？
– 過去一段時間，國會和政府已經有許多解決方案來克服。例如，國會已通過決議，試點發展社會住房的特殊機制和政策，許多手續被簡化。
比如，不執行選擇投資者的招標手續，不按照投資法律規定執行投資主張批准手續，而是不通過招標直接指定投資者。
據此，與現行規定相比，可減少約200天，相當於約70%的實施時間。或者不要求執行詳細規劃任務制定、審查、批准步驟，據此與現行規定相比減少65天（相當於100%）。
同時，規定完成社會住房的指標成為經濟社會發展中的強制性指標，也是一個重要的解決方案。
總理已批准2021-2030年期間發展100萬套社會住房的方案，並決定將2025年及後續幾年至2030年的完成指標分配給各地。這清楚地表明瞭政府的決心，近期許多社會住房項目開始重新啟動。
另一個內容是國會的決議已允許成立國家社會住房基金，以投資建設社會住房。目前政府正在制定關於該基金的政令。這將是發展社會住房資金的重要前提。
此外，過去有一些資源被積壓，如規定商業住房項目通常必須留出20%的土地用於發展社會住房，但這一規定不合適，無法實施。
因此，最近已有所改變，允許企業有權選擇支付款項或在其他地方實施社會住房項目。這些是開放的機制，相信隨著果斷的解決方案，未來社會住房將有更大的供應，滿足民眾的需求。
* 許多意見認為應集中發展租賃社會住房，而不是像現在這樣主要是出售。這將有助於確保民眾的住所，降低房價。您對此有何看法？
– 我們知道，對於低收入人群來說，每年的積累能力、支付的金額不多，所以無法有足夠的錢購買住房。因此，如果有租賃住房基金，他們只需支付適量的錢來獲得住所。
換句話說，如果有租賃住房基金，將解決低收入人群和年輕人的住所問題，且費用適中。更重要的是，目前的趨勢，特別是對於年輕人（Z世代），也傾向於租賃住房。住在租賃住房中，他們將獲得住所的靈活性，可以移動到工作地點，適合家庭規模和其他問題。
這是一個趨勢和要求，需要集中投資發展租賃社會住房。特別是，只有發展租賃社會住房，才能有足夠的住房基金供低收入人群輪換。據此，當他們錢少時，可以來這裡租賃，當錢多時可以轉移到其他區域。這樣，這些住房可以留給其他低收入人群租賃。
* 但這種租賃肯定也需要一些條件吧？
– 發展租賃社會住房有兩個需要注意的事項。首先，需要規劃土地區域來建設。其中確定租賃社會住房必須建在最便利的區域，靠近中心區域，易於接近，交通便利但不具備商業優勢。
也就是說，不在主要街道、中心十字路口，而是可以位於靠近中心、交通便利的區域。這樣將吸引年輕人、有家庭、有小孩的低收入人群、無法充分移動、需要從事多種行業的人來租賃。而如果建在偏遠、交通困難的區域，將無法吸引人。
其次，對於租賃社會住房，投資資本大但回收非常慢，因為需要每月或每季度小額收取，甚至不足以彌補運營成本。因此，要吸引私人參與，發展租賃社會住房的資金必須得到國家的支持，如來自國家住房基金或銀行的優惠貸款。
發展經濟適用房的解決方案
* 許多建議提出必須有經濟適用房模式。您認為，應如何確定適合這種產品的標準？
– 經濟適用房模式已在許多國家實施。其中，這種模式最重要的標準是滿足勞動者的住所和消費需求。
據此，這些住房不是為了作為子孫的財產積累或娛樂場所。為了滿足住所標準，住房的規模、設計、結構必須朝著不太大、不太華麗、不太昂貴的方向發展。
第二個標準是這種住房的價格必須與勞動者的實際支付能力、收入積累相適應。其中，為了適應條件、能力、收入，勞動者可以通過分期付款、積累等方式支付這種住房。
* 為了使這種產品在未來能夠發展，您認為有哪些因素需要注意？
– 要實現這種模式，必須改變許多因素。特別是必須考慮土地因素，具體來說，這些經濟適用房的土地價格必須低。要價格低，用於經濟適用房的土地必須是租賃土地，而不是永久性土地。
如果是每年或週期性支付租金的土地，金額將非常低。同時，如果住房建在租賃土地上，將只能根據租賃期限擁有，與工程壽命相適應。
在使用過程中，如果租賃期限結束但工程檢查仍然良好，可以延長壽命，勞動者可以延長租賃、擁有時間。這樣仍能確保勞動者的財產權益。
對於這種產品，需要設計為緊湊空間但仍能滿足民眾的需求，而不是建造不必要的大戶型。在這一部分，基本設施如清潔水、寬敞的生活空間、環境衛生保障和基本基礎設施是重要因素。
此外，為了確保經濟適用房的建設不影響城市中心的固有發展，需要合理的規劃方案，其中位置因素是關鍵。
經濟適用房項目需要佈置在適當的位置，不太遠離中心但也不與其他發展區域脫節，以在城市規劃中創造平衡。雖然不佈置在中心，但這些住房區域仍必須確保與中心、其他發展區域的交通連接能力。
目前政府正在提議修改《土地法》並在本次國會第十次會議上提交，因此可以研究將這種住房模式的相關土地內容納入修改。
同時，需要研究修改民眾的不動產所有權，以適應這種模式。發展經濟適用房將是解決住所問題和“鑰匙”幫助房地產市場更可持續發展、降低未來房價的必要解決方案。
越南中文社
