在住房需求日益增長的背景下，購買未來形成的住房和建築已成為房地產市場上一種常見的交易方式。許多買家選擇這種類型，因為他們相信可以儘早“佔位”，以低於項目完成時的價格購買，同時可以根據進度靈活支付。
然而，在這種普及背後，買家需要特別警惕不少法律風險。
最多收取5%定金，不得授權簽署合同
根據2023年《房地產經營法》第3條第5款，“未來形成的住房和建築是指正在投資建設過程中或尚未按照建築法律規定驗收投入使用的住房和建築”。
這是一種尚未完全存在的資產，但在滿足法律規定條件時允許參與交易。
購買未來形成的房地產為投資者和客戶雙方帶來許多便利。對於投資者來說，這是在項目實施過程中重要的融資渠道。
對於買家來說，銷售價格通常低於交房時點，按進度支付的方式也有助於減輕財務壓力。
然而，與這些優勢相伴的是巨大的風險：項目可能進度延遲、缺乏法律條件，或投資者財務能力不足，導致爭議和客戶損失。
2023年《房地產經營法》第23條規定：未來形成的住房和建築只有在擁有完整的土地使用權文件、合法建築檔案、已依法開工並具有省級住房管理機構關於具備銷售條件的書面確認（針對未來形成的住房項目）時，才允許進入經營。
特別是，投資者最多隻能收取銷售價格的5%作為定金，且只有在房地產已具備經營條件時才能進行定金收取；同時不得授權其他組織或個人簽署定金合同、買賣合同、租賃購買合同。
買家需注意的“規避法律”和“變相”手段
儘管已有嚴格規定，實際上許多投資者仍設法“規避法律”以早期融資。
常見手段包括：簽署諮詢合同、中介合同、佔位合同等替代買賣合同；在同一生態系統內使用多個不同法人實體以“產品諮詢”、“證明財務能力”名義收款。
當爭議發生時，客戶難以證明中間法人與投資者之間的聯繫，導致“錢沒了，房子沒有”的狀況。
更狡猾的是，有情況投資者變相為借款合同（投資者為借款方），或要求客戶向銀行（與投資者有關聯）借款以支付定金，使買家陷入既負債又無資產在手的境地。
買家在遇到以下跡象時需要特別警惕：
– 簽署合同的對方不是投資者。
– 簽署的合同不是買賣合同，而是名為“諮詢”、“佔位”、“證明財務需求”的合同。
– 定金金額過高，具有預付款性質。
– 要求通過中間法人或以服務費形式支付。
這些是潛在的法律“陷阱”，如果發生爭議，客戶可能無法得到法律保護。
為了保護自己，購買未來形成房地產的買家需要注意：
只與投資者直接簽署買賣合同，按照法律規定樣本，並在簽署前由投資者公開。
仔細檢查項目的法律檔案：投資政策批准決定、土地使用權文件、建築許可證、建設廳關於項目具備經營條件的書面確認（針對住房項目）。
實地考察項目是否已開工；對於公寓樓或混合用途建築有住房的，必須完成地基部分。絕對不要以“定金”、“佔位”名義向中間法人付款以“諮詢、介紹產品”（除非是根據房地產服務合同的服務費）。
如果向銀行借款，只應在與投資者簽署合法買賣合同後借款，以確保房地產具備交易條件。
購買未來形成的房地產是必然趨勢，但也隱藏許多風險。所謂的“早買以獲低價”可能成為“風險陷阱”，使客戶既損失金錢，又增加債務。
因此，買家應保持清醒，遵守法律規定，以確保法律安全和長期權益，而不是追逐低價。
越南中文社
