越南證券市場在2026年初的幾個交易日中創下紀錄，同時流動性也像去年10月那樣重新活躍起來。
然而，與越南指數上漲的節奏相反，房地產股票組卻錄得不積極的走勢，許多股票在年初僅經過幾個交易日就出現大幅調整。
這種不同步很快引發了人們對去年底回暖階段後房地產組的擔憂。應如何理解關於更嚴格控制信貸資金流向的信息，以篩選市場中的機會？
以信貸緊縮的擔憂開啟2026年
如果越南指數截至2026年1月9日收盤上漲約4.7%，並不斷確立新的高點區域，那麼房地產股票組則與總體趨勢背道而馳。
在2026年最初的5個交易日後，許多股票錄得顯著下跌，如TCH和CEO下跌超過10%，而QCG、LDG、DXG、KDH、HDC也接近進入技術調整狀態。
這種走勢讓不少投資者感到失望，尤其是在2025年見證了許多Vingroup家族股票創下價格紀錄後，對房地產的期望已經提升得相當高。
然而，現實表明去年的房地產浪潮並未具有廣泛的擴散性。
只有一些名字如VHM、TAL、SJS、CEO或TCH錄得顯著增長，而許多其他股票則剛剛經歷了一個給投資者帶來虧損的年份，如CKG、CCL、CSC、IDJ、NBB，其中CKG在2025年下跌超過40%。
在利率預計將在2026年上升的背景下，而管理機構不斷髮出“整頓”房地產信貸流向以限制風險的信息，該行業股票的短期趨勢顯然正受到廣泛影響。
一個更嚴格和有選擇性的信貸環境
據KAFI證券分析總監梁維福先生表示，目前有兩個主要因素正在影響房地產股票組的走勢。
首先是朝著更可持續的方向引導信貸的導向。目前房地產信貸約佔整個系統總債務的20%，因此管理機構傾向於將資金流向調節至生產經營領域和優先增長動力。
其次，利率水平已從2025年底開始出現上升跡象。作為一個對利率敏感的行業群體，房地產股票在這種背景下承受調整壓力被評估為市場的正常反應。
據福先生表示，目前的拋售壓力是短期心理因素與對2026年“更嚴格和有選擇性”的信貸環境的擔憂相結合的結果，而非源於企業基礎的嚴重失衡。
與此同時，實際上房地產信貸溫和收緊的舉措已從2025年底開始記錄。
NSI證券表示，國家銀行第二區域分行（負責胡志明市和同奈省）已要求各銀行自2025年10月21日起暫停對法律手續未完善的房地產買賣定金合同的貸款。
從長期來看，NSI仍預測南部地區的房地產價格可能在2026年上漲約10%，而河內則可能因新供應補充而橫盤整理。
據NSI稱，這一階段的投資機會將集中在擁有乾淨土地儲備、法律手續明確和具體接續項目的企業，而非具有傳播性質的漲價故事。
2026年流入房地產的資金將維持在較高水平
元大越南證券個人客戶研究與開發部總監阮世明先生表示：“第11686號公文並非如最初擔憂的那樣是對房地產市場的收縮調整。將乘數從3.5%降至2.6%以及設定房地產增長上限是必要的技術步驟，以使市場在經歷了2025年爆發性一年後迴歸平衡狀態。”
據明先生表示，當前的市場衝擊是過度反應。2026年流入房地產的絕對資金仍將維持在較高水平（估計為749萬億越南盾），確保基本活動有足夠的流動性。
“投資者需要將注意力從‘信貸額度’主題轉向‘利率’主題。8.0-9.5%的購房貸款利率將減緩交易速度並淘汰使用高槓杆的投資者。但這並不會逆轉房地產市場的復甦週期，”專家強調。
越南中文社
