進入2026年，控制投機的問題不再侷限於分組或關注某個細分市場以應用控制措施，而需要轉向要求剖析哪些機制正在市場上製造價格上漲的漩渦。
在2024年和2025年期間，管理已從基於貸款餘額規模的方法轉向控制具體交易機制，如收緊分地銷售活動和限制為未滿足法律條件的項目支付定金提供貸款。
越南許多大城市的租金收益率低於東南亞其他地區
除了信貸調控外，2026年的管理方向還強調稅收政策作為重要工具的作用，旨在通過持有成本和交易成本來調整投機動機。
在2026年1月13日關於住房政策和房地產市場的會議上，總理要求財政部深入研究稅收解決方案，以限制投機和推高價格現象，同時引導資金迴歸生產經營活動和經濟的實際需求。
然而，稅收或信貸只有在與識別問題項目組的指標相結合時才能發揮效果，因為投機活動並非固定於某一類房地產，而是隱藏在價格結構和投資者承諾的現金流結構中。
從這個角度看，租金收益率可以用作評估民眾對房地產項目實際需求的指標。
當收益率大幅下降至1-2%區間時，租金現金流在購買決策中幾乎不再具有經濟作用，而資產擁有的動機主要基於對未來價格上漲的預期。
租金收益率通過年租金與房地產購買價格的比例來確定，因此可以視為評估房地產價格是否由實際使用需求支撐的指標。
近期彙總數據顯示，河內和胡志明市的租金收益率普遍在2-5%之間。特別是峴港地區的收益率較高，在3-6%之間。
然而，這一水平仍顯著低於東南亞一些大都市。
高收益率通常出現在購買價格尚未被推高至遠高於收入水平，同時租賃需求足夠強勁以維持租金水平和填充率時。
工業城市公寓供應短缺的狀況，以及與勞動力相關的租賃需求，解釋了為什麼租金現金流可以在長期內起到錨定資產價值的作用。
許多發達市場維持約5-6%的收益率。在越南，具有明確實際需求的產品通常圍繞3-4%。當收益率大幅下降至1-2%區間時，租金現金流在購買決策中幾乎不再具有經濟意義，主要動力轉向價格上漲預期。
將租金收益率納入評估以精準收緊
由於租金受租戶收入限制，而售價可能被預期推高，租金收益率在市場繁榮階段通常會大幅收窄。這產生了一個悖論：越多人談論房地產利潤，來自年度現金流的利潤就越低。
因此，分析租金收益率不僅限於分析盈利水平，更重要的是評估資產價格與實際租賃能力之間的脫節程度，這是投機風險的核心。
投機性項目的核心跡象體現在償債來源和資本回收能力主要依賴於資產價格上漲和短期交易。
當租金現金流或實際使用需求不足以支撐房地產價值時，價格將與市場心理波動緊密相連。
在這種情況下，只要信貸政策變化或買家預期減弱，流動性可能迅速收縮，並對資產所有者和貸款機構同時產生壓力。
如果2026年的管理目標是引導信貸進入實際居住需求並限制投機，關鍵在於將政策目標轉化為統一的評估流程，在銀行、地方政府和房地產細分市場之間協調應用。
有效調控不應依賴於按類別限制，而應關注容易產生和放大投機的機制，如短期交易、定金貸款和高風險項目分類。
那些資本回收能力主要依賴於價格上漲預期的項目需要承受更嚴格的貸款條件，以限制財務槓桿的使用。
風險評估中一個常見的限制是對所有資產類型應用相同的租金收益率閾值，而每個細分市場具有不同的風險結構。
按細分市場的方法將更為合適：產生現金流的租賃房地產、依賴價格上漲預期的地塊和聯排別墅，以及度假房地產和低級別城市地塊具有更高潛在風險。因此，租金收益率指標需要根據資產組別靈活調整。
在2026年的管理中，稅收和信貸有望協同作用，直接影響持有和交易成本，從而減少投機動機。為了使這些工具發揮效果，需要一個足夠清晰的指標來識別風險積累的地方。
租金收益率滿足這一要求，因為它直接反映了房價與支付能力的脫節程度。當這一指標在某個區域大幅下降時，是收緊信貸標準和調整稅收政策的早期信號，逐步引導資金迴歸實體經濟。
越南中文社
