越南政府已向国会提交《资产拍卖法》修订草案，其中拟将个人住宅用地使用权拍卖的保证金上限，从现行最高相当于起拍价20%的水平，提高至起拍价的20%至50%。草案同时规定，住宅用地竞得人若放弃中标结果，将被没收全部保证金，并在全国范围内禁止参加同类资产拍卖6个月至5年。
胡志明市一家房地产企业负责人表示，支持国家整顿秩序、清除专门哄抬价格后弃标的行为，但认为对价值数千亿越南盾的项目地块适用50%保证金，会给合规企业的现金流带来巨大压力。这名负责人称，大量现金从报名环节起被占用将推高资金成本，竞拍参与面可能收窄至财力雄厚的集团或联合体，削弱实质竞争和参与主体的多样性。
胡志明市经济与财政大学（UEF）经济与公共政策专家阮维光（Nguyễn Duy Quang）博士认为，高额保证金能强化财务责任约束，明显减少此前异常高价竞拍后大规模弃标的现象。但他引述美国、英国、澳大利亚及多个经合组织国家的经验称，当地保证金普遍仅为房产价值的5%至20%，足以约束义务而不至于成为财务壁垒，监管重点放在拍卖后的信用管控、全国“黑名单”、线上拍卖和银行财务能力核验上。
阮维光警告，保证金过高会排除许多正常经营的个人和企业，缩小竞争程度，并可能催生“后台”或暗中联盟操纵结果。他建议大型项目保证金停在15%至30%以保持竞争动力，小型项目或高风险资产适用30%至35%，同时实施2至5年禁拍、全国数据公开、在报名环节审查资格或要求银行担保，并优化全国公开线上拍卖系统。
胡志明市律师团律师阮国瑞芳（Nguyễn Quốc Thụy Phương）认为，50%保证金加上最长5年禁拍会促使参与者审慎权衡，有助于维护法律严肃性和财政收入。但对价值较大的地块，20%至50%的保证金折算成现金可达数十亿至数百亿越南盾，将把有实际需求但资金积累不足的个人和组织挡在门外；参与人数过少时，各方联手压价的可能反而上升，若起拍价偏离市场实际，流拍风险也会增加。
阮国瑞芳建议按阶梯设置保证金：服务居民实际居住需求、价值较低的小地块维持10%至20%；大型项目用地、商业服务用地或投机风险高的“热区”适用30%至50%。她还提出，允许以财务能力证明或银行保函替代现金保证金，按行为类别区分6个月、1年、3年至5年的禁拍期限，并严肃处理串通压价行为。
越南中文社
