越南拟提高土地拍卖保证金上限

修法背景：政府提交国会修订《资产拍卖法》草案

越南政府已向国会提交《资产拍卖法》修订草案。草案针对个人住宅用地使用权拍卖，拟将现行最高20%的预缴保证金上限提高至起始价的20%至50%，并补充规定：住宅用地竞得人若弃标，将被没收全部保证金，并在全国范围内禁止参加此类资产拍卖6个月至5年。

弃标乱象：河内多场土地拍卖出现高价弃标

草案出台的背景是河内多起土地拍卖乱象。2024年8月，旧属河内市青威县（Thanh Oai）的68块土地拍卖中，最高成交价超过每平方米1.005亿越盾，远高于起始价；但缴款期限过后，仅13块完成财务义务，成交价在每平方米8000万至1亿越盾以上的地块均被弃标。2024年11月底，河内市朔山县（Sóc Sơn）一场拍卖中，6名涉案人串通多轮报价，在第五轮对36块地报出异常高价，其中一块超过每平方米300亿越盾，下一轮却停止加价致拍卖失败，造成近4.2亿越盾损失，6人被追究刑事责任。

企业界：支持严管但担忧资金压力

胡志明市一家房地产企业负责人表示，完全支持国家整肃纪律、清除“哄抬虚价后弃标”的行为，但对价值数千亿越盾的项目地块，50%的保证金将给守法企业现金流带来巨大压力，大量资金从报名环节即被占用，推高资金成本，可能使竞拍收窄至少数财力雄厚集团或联合体，削弱实质竞争。

专家与律师：建议阶梯化保证金并强化事后监管

胡志明市经济—财政大学（UEF）专家阮维光（Nguyễn Duy Quang）认为，50%的高额保证金能增强财务责任约束、明显减少异常高价后弃标现象，但美国、英国、澳大利亚及许多经合组织（OECD）国家的保证金普遍仅为资产价值的5%至20%，重点在于事后制裁、信用黑名单、线上拍卖和银行财务能力核验。他建议大型项目保证金止于15%至30%，小型或高风险资产适用30%至35%，并配套2至5年禁拍、全国数据公开和银行担保。胡志明市律师团律师阮国瑞芳（Nguyễn Quốc Thụy Phương）建议按地块类型实行阶梯保证金：服务居民实际居住需求的小额地块维持10%至20%，大型项目地块、商服用地或投机风险高的“热区”适用30%至50%，并允许以财务能力证明或银行保函替代现金，按违规行为分类确定6个月至5年的禁拍期限。

社会影响与程序透明担忧

有多年参与土地拍卖的阮德鸿（Nguyễn Đức Hồng）指出，缴款能力与报名时即时筹措现金的能力并不一致，高额保证金主要反映某一时点的资金调度能力，未必能识别购地目的，反而可能对年轻人、新立家庭、工薪阶层和资产较少的家庭冲击更大。河内一名跟踪资产拍卖的专家认为，提高保证金可能使部分真实需求者退出，竞争实质减少，市场更集中于资金雄厚群体，增加操纵、串通或压价风险；若在20%至50%区间内选择具体比例缺乏明确标准，同类拍卖可能适用不同比例，民众难以预估资金需求，高比例若缺乏说明还可能引发公平性质疑和投诉。该专家提出，保证金比例及确定依据应在接收材料前公开，并对同类情形统一适用。