越南政府已向國會提交《資產拍賣法》修訂草案，其中擬將個人住宅用地使用權拍賣的保證金上限，從現行最高相當於起拍價20%的水平，提高至起拍價的20%至50%。草案同時規定，住宅用地競得人若放棄中標結果，將被沒收全部保證金，並在全國範圍內禁止參加同類資產拍賣6個月至5年。
胡志明市一家房地產企業負責人表示，支持國家整頓秩序、清除專門哄抬價格後棄標的行為，但認為對價值數千億越南盾的項目地塊適用50%保證金，會給合規企業的現金流帶來巨大壓力。這名負責人稱，大量現金從報名環節起被佔用將推高資金成本，競拍參與面可能收窄至財力雄厚的集團或聯合體，削弱實質競爭和參與主體的多樣性。
胡志明市經濟與財政大學（UEF）經濟與公共政策專家阮維光（Nguyễn Duy Quang）博士認為，高額保證金能強化財務責任約束，明顯減少此前異常高價競拍後大規模棄標的現象。但他引述美國、英國、澳大利亞及多個經合組織國家的經驗稱，當地保證金普遍僅為房產價值的5%至20%，足以約束義務而不至於成為財務壁壘，監管重點放在拍賣後的信用管控、全國“黑名單”、線上拍賣和銀行財務能力核驗上。
阮維光警告，保證金過高會排除許多正常經營的個人和企業，縮小競爭程度，並可能催生“後臺”或暗中聯盟操縱結果。他建議大型項目保證金停在15%至30%以保持競爭動力，小型項目或高風險資產適用30%至35%，同時實施2至5年禁拍、全國數據公開、在報名環節審查資格或要求銀行擔保，並優化全國公開線上拍賣系統。
胡志明市律師團律師阮國瑞芳（Nguyễn Quốc Thụy Phương）認為，50%保證金加上最長5年禁拍會促使參與者審慎權衡，有助於維護法律嚴肅性和財政收入。但對價值較大的地塊，20%至50%的保證金折算成現金可達數十億至數百億越南盾，將把有實際需求但資金積累不足的個人和組織擋在門外；參與人數過少時，各方聯手壓價的可能反而上升，若起拍價偏離市場實際，流拍風險也會增加。
阮國瑞芳建議按階梯設置保證金：服務居民實際居住需求、價值較低的小地塊維持10%至20%；大型項目用地、商業服務用地或投機風險高的“熱區”適用30%至50%。她還提出，允許以財務能力證明或銀行保函替代現金保證金，按行為類別區分6個月、1年、3年至5年的禁拍期限，並嚴肅處理串通壓價行為。
越南中文社
