越南政府提出将土地拍卖参与保证金上限提高至起拍价的50%，以遏制近年出现的抬价后弃标现象。这一比例较现行水平明显提高，方案目前处于政府提议阶段，尚需完成后续程序才能生效。
相关讨论的直接背景是河内旧清威县2024年8月的一场土地拍卖。68块土地中最高成交价超过每平方米1.005亿越南盾，远高于起拍价；缴款期限过后，仅13块土地完成财务义务，成交价在每平方米8000万至1亿多越南盾的地块均被弃标。旧山西县2024年11月底的一起案件则更为严重，6名涉案人员被追究刑事责任。
据调查，涉案人员在多轮竞价中商定出价方式，到第五轮对36块土地给出异常高价，其中出现每平方米逾300亿越南盾的报价，下一轮却不再出价，导致拍卖失败，造成拍卖组织方和购档参与者合计近4.2亿越南盾损失。
河内市律师团律师范玉清认为，抬价后弃标可能制造缺乏依据的地价水平，部分居民会把异常成交价当作整个区域地价上涨的证据；土地持有人若据此提价，实际购房者可能要多付钱。他还提到，卖方因预期涨价而提价、买方因市场过热继续追高，会形成循环，当预期脱离实际需求和支付能力时，市场容易出现不健康波动。
提高保证金也引发对实际购房者门槛的讨论。参与多年土地拍卖的阮德鸿表示，购地支付能力与登记时立即筹钱的能力并不一致：有人可通过积蓄、变卖资产或中标后放款来付款，却未必有足够现金满足高额保证金；资金雄厚的投机者反而更容易跨过这一条件。他认为，资金门槛对年轻人、新组建家庭、工薪阶层和积蓄较少的家庭冲击更大。
一名跟踪河内资产拍卖的专家指出，提高保证金可能使部分真实需求者因缺少预付款退出，实质竞争人数减少，市场更易集中于资金充裕的群体，增加操纵、串通或压价风险；竞争减弱后成交价即便走低，也未必让居民以合理成本拿到土地。该专家以旧清威县2024年68块土地中55块弃标为例，认为需同时审视起拍价确定方式、支付能力、缴款期限和处罚效果，且保证金比例及依据应在接收材料前公开、对同类情形统一适用。
越南中文社
