在胡志明市刚刚举行的企业家咖啡节目中，胡志明市企业家协会副主席潘廷慧提出了胡志明市和河内公寓价格增长过快以至于“令人惊讶”的问题。
他说：“最近高端房地产价格增长令人惊讶，以前在胡志明市有一些公寓我们‘犹豫、观望’时每平方米只有10亿越南盾，但现在每平方米50亿越南盾却无法触及。”
在河内，潘先生举例说，市中心的一些公寓价格超过每平方米100亿越南盾。
作为座谈主持人，潘先生比喻说，以前只有河内古街或同起街的土地才有每平方米数十亿的价格，没想到现在“云端住宅”，即高层公寓也价格...高不可攀。
解释这个问题时，胡志明市房地产协会副主席黎友义认为，这是从2019-2020阶段就已经“预测”到的后果，当时获批的项目数量屈指可数。
如果那个阶段没有批准项目，后果很明显是五年后严重供应短缺。
这导致一个令人担忧的现实是，市场推出的项目无论价格多高都能售罄，因为市场没有竞争者，供应严重短缺而需求仍然很高。
此外，一些买家购买但没有居住需求，因为他们已经有房子，而有居住需求的人却没有合适的房子可买。
黎先生提到的下一个问题是土地使用费过高，甚至收取额外的土地费（罚款利息），因为尽管多年来未完成土地财务义务，但评估单位害怕出错、害怕责任...不敢批准项目。
黎先生认为，如果能够解决上述问题，重新启动项目，多样化细分市场，将带来市场房价的多样化，避免市场上产品“垄断”的情况。
谈到高耸的房价，Cấn Văn Lực博士（政府总理政策咨询委员会委员）认为，在过去导致房价高涨的原因中，有大城市供应短缺的原因。
此外，还有其他原因，如流程和程序导致官员害怕出错、害怕责任...不敢批准项目，但这个问题正在改善。
让这位专家“担忧”的是有太多高端公寓，导致供应失衡持续。
黎先生强调，一些投资者在推出产品时设法推高价格、哄抬价格，导致整个区域的价格普遍上涨。
他说：“一个投资者推出高端房地产产品时，开始设法推高价格，导致整个区域、其他项目的价格普遍上涨。我们非常不同意一些投资者推出产品、哄抬价格，导致过去一段时间房地产价格上涨。”
黎先生说“请允许不点名”，但确切知道每个项目、每个投资者在哄抬价格。“房地产哄抬价格很严重”，黎先生多次强调。
市场存在一个现实情况，高达86%的房地产买家在一年内就转让了，即只是投机、短线操作。
也有地价随着新地价表上涨的原因，但地价只占每个项目总成本的25-30%，其余70%是其他成本。
最后，黎先生指出有中介“做这做那”影响市场的现实...
土地使用费计算方式如何推高胡志明市公寓价格？
胡志明市房地产协会最近向国会提交文件，对国会关于规定一些解决土地法执行中困难和障碍的机制和政策的决议草案提出补充意见。
在最近向国会提交的补充意见文件中，胡志明市房地产协会再次认为，胡志明市公寓价格高涨的问题在于按照地价表乘以地价调整系数（K系数）的方式确定土地使用费。因为用这种方式计算，企业必须缴纳的土地使用费非常高，从而推高公寓价格。
具体来说，胡志明市房地产协会举例说明在守德市（原）阮献路的一块1公顷土地，地价表为5660万越南盾，当前K系数约为1.4倍，相当于地价8000万越南盾/平方米。
如果应用“剩余方法”计算土地使用费，如胡志明市农业与环境局已计算，同样1公顷面积，土地使用系数7倍，当前公寓价格为5000万越南盾/平方米，减去销售、建设等费用后，价值仅为约3500万越南盾/平方米。
显然，如果应用“剩余方法”，剩余价值仅为约3500万越南盾/平方米，而按照上述分析的地价表乘以地价调整系数计算为8000万越南盾/平方米，高出2.28倍。因此，为了避免亏损，企业被迫将售价推高到超过1亿越南盾/平方米。
（编译：Cici 越南中文社；审校：Ken；来源：Tuoitre）
