2026年，公寓供应大幅增加，为何售价仍未下降？

商业公寓供应量创五年新高

根据越南房地产市场研究与评估院（VARS IRE）的数据，2025年商业公寓供应量达到12.8万套新产品，较2024年增长88%。供应量不仅在数量上增加，还在质量上有所提升，出现了综合城市和配套设施同步发展的项目。

此外，来自库存量和投资者转售产品的供应使市场总供应量显著增加。预计2026年房地产市场总供应量将达到约20万套产品。

由Savills越南公司刚刚发布的市场报告也显示，河内市和胡志明市的商业公寓供应量创下近五年最高纪录，售价保持上涨趋势。

在2025年第四季度，河内市商业公寓的初级售价约为每平方米1.02亿越南盾，价格在40亿越南盾及以上的产品占比较大。

同样，在胡志明市，商业公寓售价继续维持在高位，价格超过每平方米1.1亿越南盾的产品约占新供应量的56%，而价格低于每平方米5000万越南盾的公寓仅占市场供应量的约12%。

Savills河内公司研究与咨询部高级总监杜秋恒女士预测，2026年河内市商业公寓供应量将达到约1.84万套，主要属于A类和B类细分市场。

而在胡志明市，2026年至2028年期间的新商业公寓供应量将达到约5.8万套，其中东部地区约占整个市场供应量的50%。

售价难以大幅下降

在与《青年在线》的交流中，越南房地产协会副主席阮文定博士表示，2026年第一季度的交易量有所停滞，原因是自2025年底以来购房贷款利率快速上升。

然而，商业公寓售价难以大幅下降，因为过去一段时间内投入成本全面上涨。刚刚解除障碍并投入实施的项目已经搁置了相当长时间，因此项目成本大幅增加，项目土地成本也上涨了20-30%。这加上材料和劳动力成本的上涨，导致房屋售价难以大幅下降。

持相同观点，DTJ投资与分销股份公司主席阮国庆先生认为，商业公寓售价居高不下，部分原因是市场上出售的产品是多年来的库存，项目开发成本较高。

此外，尽管供应量增加，但项目开发位置位于市中心或邻近市区的区域，其项目开发成本也更高。

阮国庆先生预测，短期内商业公寓售价不会大幅下降，但在中长期内，随着供应量增加和需求压力减小，商业公寓售价肯定会下降。

从2027年初开始，大量供应将迫使投资者通过削减投资成本、降低售价、增加折扣和提供购房利率支持来竞争销售。

VARS IRE最近发布的市场报告也认为，由于投入成本上涨，商业公寓售价难以大幅下降。

具体来说，土地成本目前占项目总开发成本的30-40%，并且随着新土地价格表的实施呈强劲上涨趋势。在这种结构下，当土地价格上涨约20%时，项目开发成本可能至少增加6-8%。一些在长时间“搁置”后重新启动的项目，其土地使用费是原来的1.5-3倍。

此外，建筑成本上涨约8-12%，加上因利率上涨约2%而增加的财务成本，导致项目总开发成本上涨约1.6-2.7%。现实迫使投资者不得不提高售价，尽管流动性压力日益增大。

在当前背景下，许多投资者已主动实施刺激需求的政策，如利率优惠（固定或设定购房利率上限）、延长支持时间、增加提前付款方案的折扣以吸引资金。

VARS IRE建议投资者需要以更实质性的方式改变市场策略。评估产品“便宜”或“昂贵”不应仅基于售价，而应结合区域平均水平、现金流能力、投资回收期来考虑。

市场已不再适合短期投资策略，而是要求中长期视野，与实际使用价值和财务效益相结合。因此，投资者应优先考虑能够产生现金流、位于基础设施连接明确、法律透明且由信誉良好的开发商开发的产品。

同时，应限制使用高财务杠杆，并确定足够长的投资策略。对于未来形成的项目，持有时间应至少确定为3-5年，直到项目完成并投入运营。

（编译：张悦 越南网；审校：Suki；来源：越南中文社）