从胡志明市超级都市愿景到西部地区的“新机遇”

未来5-10年的市场趋势如何？

在规划至2030年及展望2045年的总体规划中，多极发展是胡志明市的重点战略。特别是，城市与邻近地区如隆安、平阳和巴地-头顿之间的更深层次连接，正在显著扩大城市发展的地理和人口空间。

这一趋势导致价格水平发生明显变化。在中心区域，公寓平均价格目前约为每平方米9200-9500万越南盾，而在扩展的都市区域，到2025年底平均价格约为每平方米6500万越南盾，这有助于提高实际购房者的住房可及性。

在扩展发展空间后，城市的实际人口可能达到1400-1500万人。与此同时，世邦魏理仕的数据显示，多年累积的总供应量仅约为35万套产品，包括公寓、别墅和项目联排别墅。

“由此我们看到供需之间存在巨大差距。大多数居民仍生活在缺乏便利设施的现有居民区，因此具有配套服务的新都市项目将成为吸引居民的磁石，”世邦魏理仕越南执行董事杨垂容女士评论道。

如果过去市场优先考虑靠近中心居住，那么现在只要区域间交通基础设施连接缩短，居民实际上会向外迁移。此外，还有实用的便利设施生态系统，如学校、医疗、公园和满足实际居住需求的同步生活空间。

“购房者离开内城时，总是寻找一个能够满足几乎全部日常需求的去处。如果只有住房而缺乏学校、医疗、公园、基本服务，则很难让居民长期留住，”容女士说。

基于这一需求，出现了大规模集成都市模式，允许形成包括教育、医疗保健、商业、体育、公共空间和统一运营管理的同步生活生态系统。

许多新区域开始加速发展

如果过去东部和南部地区通常被视为房地产发展的焦点，那么近年来西部开始显示出加速迹象，得益于日益明显的区域间交通优势。

西部的潜力来自两个主要动力。首先是互联基础设施：公共投资项目正集中在这一区域，创造西部与核心中心及邻近地区之间更完善的连接。

胡志明市-忠良高速公路多年来已建立与西部的稳定连接轴。同时，边沥-隆城高速公路及各环线正在扩展从西部到东部增长极的互联能力，特别是朝向隆城机场。

此外是“供给创造需求”理论。“我们相信，当有足够大的投资者，拥有足够广阔的土地储备来开发系统化项目时，他们自然会激活当地丰富的需求，”容女士预测。

实际上，西部的需求很大，但多年来未得到相应开发。这一区域不仅有大量本地居民，还集中了来自大型工业区的劳动力和专家。在这里形成规模化的都市区，在中长期内被视为战略性举措。

集成都市成为趋势

在3月24日举行的以“Waterpoint：新机遇-新周期”为主题的西部市场介绍活动中指出，关注集成都市的客户群体相当多样化：从实际购房者、年轻家庭到投资者。被问及最多的问题不再仅围绕售价，而是聚焦于便利设施、形成居民社区的能力以及交付后的运营。

南龙商业地产公司执行董事阮黄永远先生表示：“一个都市区不能止步于建房后交付。更困难的部分是维持生活便利设施，让居民感受到这里是值得居住多年的地方。”

因此，市场正转向注重使用深度的阶段，而非仅交易产品。“南龙开发整个都市区，而非单一项目。我们必须从最初的日子就与这个都市区同行，直到它成为一个值得居住的都市区，”远先生说。

目前西部被频繁提及的项目之一是位于西宁省（原隆安省）边沥的Waterpoint，正崛起为区域基础设施重塑过程的直接受益点，同时也是西部集成都市模式的典范之一。

长期以来，这里一直是胡志明市和湄公河三角洲的重要贸易门户，得益于现有高速公路，但更大的动力在于边沥-隆城高速公路和第三环线预计在2026年完工的进度。

不仅受益于区域间基础设施，Waterpoint项目还拥有“水环”优势，三面毗邻东威古河，为打造绿色、可持续、环保的都市奠定了基础。在这片富饶的自然基础上，一个充满活力的集成大都市正在形成，拥有公园、学校、体育区和已实际运营的便利设施生态系统。

从规划角度看，南龙集团首席建筑师阮玉清先生认为，Waterpoint不仅止于卫星都市角色，而是正朝着胡志明市区域连接网络中的新一代都市典范迈进。项目的长期方向是建立居民可以“就地生活、学习、工作、活动和经商”的模式。

分享这一生活空间的不同之处，清先生强调：“我们在尊重自然和当地文化的基础上开发Waterpoint，结合国际标准，将这里变成一个‘新故乡’——每个人都感到是自己幸福的家园。”

据他介绍，Waterpoint被置于10-15年的愿景中，作为区域都市网络的一个环节，而非仅是一个独立的居住区。“未来，都市将不再孤立存在，而是在超级都市结构中相互连接形成支持网络，”他指出。

世邦魏理仕专家认为，这类项目只有投资者追求长期战略才能真正创造价值，因为集成大都市需要20-30年的愿景。

“只有当项目确保最大便利性时，居民才愿意离开内城。父母前往中心工作，而孩子可以在区内安全、绿意盎然的环境中学习、玩耍，”容女士分析道。

“投资者必须具有同行心态，建设可持续社区，而非仅售完房屋就责任结束。那些规划系统化、紧贴重点交通轴并注重居民实际便利设施的项目，将是安居乐业最安心的选择，”这位专家补充道。

（编译：Cici 越南网；审校：Momo；来源：越南中文社）