中部房地产崛起成为“亮点”，胡志明市购房者涌向周边地区？

2026年初，房地产市场的资金不再涌入投机性细分市场，而是出现了明显的分化。

公寓被称为实际需求的“避风港”

4月15日上午，技术平台Batdongsan.com.vn发布了2026年第一季度房地产市场全景报告。据专家介绍，这一时期房地产市场的关键词是“分化”。

春节假期后，整个市场的关注度有所恢复，但不同类型和地理区域之间的恢复速度并不均衡。

在整体图景中，公寓是最突出的细分市场，引领了整个市场的复苏势头。数据显示，3月份对公寓的关注度比2025年底增长了4%至7%。

值得注意的是，购房者的行为发生了转折性的转变。据Batdongsan.com.vn高级业务经理杜氏玉英女士介绍，此前投机性购买比例可能高达30%至40%，但现在高达67%的公寓购买者以居住为目的，30%用于出租投资，仅4%为投机性投资。

尽管受到利率和宏观经济波动的影响，公寓销售价格仍保持稳定，每季度小幅上涨1.5%至2.4%。

在河内，平均挂牌价格达到每平方米8700万越南盾，而在胡志明市则为每平方米6900万越南盾。一个正在形成的新趋势是沿基础设施发展的城市模式（TOD），新项目集中在环线和主要交通轴线上，而非像以前那样分散。

土地对波动敏感，中部崛起成为房地产亮点

本季度独栋住宅类型在全国两端呈现出有趣的对比。在胡志明市，当第五郡、第八郡或旧新平郡等一些地区的价格小幅调整1%至7%时，关注度立即强劲恢复8%至15%。

相反，在河内，独栋住宅价格在过去一年中持续上涨，有些地方上涨了20%至30%。据玉英女士介绍，价格过快上涨导致购买力停滞。而购房者在价格超出支付能力时，心态更加谨慎和观望。其结果是，河内第一季度对独栋住宅的关注度比去年同期低约22%。

与因实际需求而坚韧的公寓不同，土地对利率、政策以及全球地缘政治波动等宏观因素表现出高度敏感性。尽管关注度和交易量随市场消息起伏，但土地价格总体仍保持高位，主要横盘而非深度下跌。

然而，中部土地市场却录得非常积极的信号。当北部和南部地区关注度均下降时，岘港、庆和等中部省份的关注度却增长了10%至28%。主要动力来自许多大型投资者在年初同时在该地区推出产品，重新吸引了投资者的资金流。

报告还指出了全国两大客户群体投资思维的差异。胡志明市的人倾向于扩展到第十二郡、平新郡、芽皮县等内城周边区域，或与三环路基础设施相连的卫星城市如以安市、顺安市。

与此同时，首都河内人对公寓的搜索比例逐渐下降，取而代之的是将投资组合转移到兴安省、海防市等北部省份或岘港、庆和等中部地区的趋势。

据专家介绍，房地产市场正从全面增长状态强劲转向严格筛选阶段。具有实际使用价值、法律规范且价格合理的细分市场，将在2026年接下来的季度中站稳脚跟并引领资金流。

（编译：Eric 越南网；审校：Ken；来源：越南中文社）