为何胡志明市公寓价格居高不下，尽管投资者大量抛售？

公寓供应有限，价格难以下降

根据《青年在线》记者的一项小型调查，胡志明市东部地区——公寓市场新供应的“热点”——记录到普遍价格为每平方米5,000万至1亿越南盾。这也是旧平盛郡地区许多项目正在定价和销售的普遍价格水平。

在胡志明市南部地区，特别是旧第七郡及周边区域，新项目的公寓价格在每平方米8,000万至1.1亿越南盾之间波动。与此同时，市中心及近市中心区域仍维持高位，许多项目超过每平方米1.2亿越南盾，甚至高端产品触及更高门槛。

根据胡志明市房地产协会（HoREA）的数据，2025年，整个胡志明市仅有26个符合条件的商业住宅项目，提供近17,000套产品。这一供应量仅约为2017年的39%，表明市场仍处于长期短缺状态。

特别是，经济适用房和社会住房供应的缺失导致市场结构偏向中高端细分市场。这是价格水平难以下降的根本原因，尽管流动性有时停滞。

为何许多人“止损”但价格仍高？

Batdongsan.com.vn南越区域总监丁明俊先生在与《青年在线》的独家交流中表示，近期在胡志明市市场，土地细分市场已记录到价格持续下调约10%。

曾处于“峰值”价格的次级公寓也在调整下降（10-15%），以回归实际价值，更符合租金收益率。然而，胡志明市法律状况良好的公寓由于供应稀缺，仍较少受到影响。

据丁先生介绍，“止损”现象并未广泛发生，而主要集中在使用高贷款比例的投资者身上。特别是那些购买初级产品（未来形成的房屋）并期望在利率宽限期结束后通过差价出售，但如今在未能及时脱手时面临巨大还款压力的群体。

“止损”只应理解为许多投资者正在进行重组，从低效资产转向能够产生现金流或保值能力更强的类型。因此，房价很难大幅下降。

关于这一悖论，胡志明市投资者梅香女士认为，出现降价案例并不意味着市场进入深度下跌周期。

据她介绍，有许多因素导致房价仍维持高位。首要原因是不少开发商和投资者倾向于保持高价以最大化银行贷款额度，因此不易接受深度降价。“囤积”心理使许多人仍优先持有资产，即使市场波动。

胡志明市一家房地产企业的领导也确认房地产市场存在“止损多但价格仍维持高位”的悖论。

原因在于，大多数大幅降价止损2亿至3亿越南盾的案例通常发生在属于新项目、正在建设中且尚未交付的公寓。这也是吸引许多短期投资者、使用高财务杠杆（可能高达资产价值的60-70%）的产品类别。

此时是否应该购买房地产？

Batdongsan.com.vn南越区域总监丁明俊先生认为，对于实际购房者来说，这是一个有利的选择时期，因为市场更透明且供应更充足。

然而，购买时，人们需注意选择透明项目、位置符合实际居住需求。利用此时开发商提供非常优惠的利率支持政策。购买房地产或公寓时，买家应将其视为与生活质量和家庭财务健康相关的消费决策，而非短期盈利期望。

（编译：Jon 越南网；审校：Alex；来源：越南中文社）